2026-04-20
經濟日報
上周公布的今年3月中國樓市數據，出現結構性見底企穩的明顯訊號，為市場注入久違暖意。主流觀點認為，中國樓市正經歷極端風險期後的「L形築底」。
樓市見底，意味房地產對經濟復甦的邊際拖累正在減輕，有助經濟延續良好開局，實現全年增長目標。
今年首季內地經濟表現幾乎超出所有機構預期，按年增長5%。不過，分析普遍指出，中國高度依賴外需，出口增長可能放緩，加上全球經濟受中東局勢拖累，後續經濟或面臨下行壓力。然而，外界評估多忽略了一個新亮點：3月樓市數據釋放出多項見底企穩的重要訊號。
這些訊號主要體現在核心城市價格止跌轉漲、上漲城市數量大幅增加、銷售降幅明顯收窄，以及商品房庫存52個月來首次按年下降。這些變化疊加，標誌政策效應持續累積，市場信心逐步修復。核心城市特別是二手房率先復甦，帶動全國樓市從深度調整邁向企穩回暖。
一線城市房價轉漲 庫存首降
一線城市房價按月全面轉漲，二手房反彈力度超出預期。新建商品住宅方面，一線城市按月由2月持平轉為上漲0.2%，其中北京持平，上海和廣州均上漲0.3%，深圳上漲0.2%。這是2025年下半年以來，一線新房首次集體止跌回升。二手住宅方面，一線城市按月由2月下降0.1%轉為上漲0.4%，北京上漲0.6%、上海上漲0.4%、廣州上漲0.2%、深圳上漲0.4%，四大一線城市全線上漲，二手房成為本輪回暖的最大亮點。
二三線城市新房按月降幅基本持平，二線下降0.2%，三線下降0.3%；二手房降幅則進一步收窄，二線收窄0.2個百分點至下降0.2%，三線收窄0.1個百分點至下降0.4%。一線城市尤其是二手房率先由跌轉漲，打破連續調整態勢，釋放核心市場信心修復的關鍵訊號，並帶動全國預期改善。
其次，70個大中城市價格按月上漲的城市數量大幅增加。新建商品住宅按月上漲城市增至14個，比2月增加4個；二手住宅按月上漲城市增至13個，比2月增加11個。上漲城市從一線逐步擴散至優質二線及部分三四線城市，例如杭州、寧波、合肥、青島、大連、煙台、宜昌等地。這顯示樓市回暖不再局限於少數城市，而是呈現核心引領、多點開花的格局。
再次，1至3月商品房銷售降幅顯著收窄。新建商品房銷售面積為19,525萬平方米，按年下降10.4%，較1至2月收窄3.1個百分點；銷售額為17,262億元人民幣，按年下降16.7%，較1至2月收窄3.5個百分點。雖然住宅銷售仍處下降，但降幅收窄明顯。重點城市二手房市場更出現「小陽春」行情，上海3月二手房成交創近5年新高，北京則創近15個月最高，顯示需求端正逐步激活。
此外，商品房待售面積52個月來首次按年下降。3月末全國商品房待售面積為7.8601億平方米，按年下降0.1%，其中待售3年以下面積下降1.8%。庫存壓力實質性緩解，是樓市見底的重要量化指標。結合銷售回暖，供需關係正逐步好轉。
雖然按年數據顯示房價仍處下降區間，例如一線新房按年下降2.2%、二手房下降7.4%，但按月改善、上漲城市擴散、銷售降幅收窄以及庫存首降等變化，共同構成企穩轉折的明確訊號。國家統計局首席統計師解讀，一線城市按月上漲、二三線城市降幅收窄、上漲城市數量增加，市場積極變化十分明顯。這反映樓市正走出最差階段，並開始在低位尋求新的平衡。
樓市回暖 挺經濟增長投資回穩
政府對樓市政策的最新表述，也因應市場變化出現調整。3月兩會「十五五」（2026至2030年）規劃已從去年「持續用力推動止跌回穩」，轉為「着力穩定房地產市場、推動高品質發展」。官方不再過度強調救市托底，而是着眼建立新發展模式。這被視為行業大致走出極端風險期、進入L形築底階段的明確訊號。
總體而言，3月樓市數據勾勒出L形底部的輪廓：急跌階段結束，橫盤築底開始。這是市場對「底已大致確認，但復甦仍需時間」的共識，而非預期全面快速回暖。
房地產及上下游產業鏈佔中國GDP比重約20%至25%，長期是固定資產投資和工業生產的重要引擎。雖然全國樓市仍處於弱中有穩的築底過程，全面回升尚需經濟基本面進一步改善和預期穩固，但3月銷售端的邊際改善，對宏觀經濟仍具有重要意義。它有助減緩拖累、穩定增長預期，並防範債務風險。
首先，樓市企穩有助支撑經濟增長與投資回穩。1至3月房地產開發投資按年下降11.2%，但銷售面積和金額降幅同步收窄，預示房企資金回籠情況改善，有利後續新開工和竣工回補。特別是一線城市新建商品住宅價格按月轉漲0.2%、二手住宅按月上漲0.4%，帶動重點城市成交放量。這有助減弱房地產對GDP的負向拖累，延續首季5.0%的增長勢頭。
房企現金流改善 紓地方債壓力
其次，樓市企穩直接拉動鋼鐵、水泥、建材、家電等上游產業需求，緩解製造業投資壓力。同時，建築及相關服務業就業保持穩定，有助改善居民收入預期，避免就業與收入下滑形成惡性循環。
此外，雖然房企到位資金仍存在壓力，但銷售回暖可降低違約風險、改善現金流。地方政府土地出讓收入也因市場信心修復而有望企穩，緩解地方債壓力，為基礎設施等財政支出提供更大空間。
總結來看，3月樓市見底企穩訊號，是中國經濟從「政策托底」走向「內生修復」的積極標誌。它透過穩增長、防風險、促消費等多重渠道，為內需市場提供關鍵支撑，為宏觀經濟注入韌性，助力全年GDP增長目標順利實現。
撰文： 黃兆康 時事評論員
欄名： 知•析趨勢