2026-04-20
經濟日報
樓宇滲水是困擾私樓業主多年的「老大難」問題。特區政府向立法會提交文件，擬於今年中以試行方式，實施調查私人樓宇滲水的新檢測程序，向滲水源頭單位發出維修通知的時間，由原先的71個工作天縮至約14個工作天。
這一舉措，連同去年生效、用作應對涉嫌滲水單位業主不合作問題的《公眾衞生及市政（修訂）條例》，構成了一套完整的處理樓宇滲水「組合拳」，彰顯了本屆特區政府突破固有藩籬、直面民生痛點的決心與擔當。
改革測試程序 善用科技助縮時
長期以來，樓宇滲水投訴個案居高不下。據統計，由食環署和屋宇署組成的聯合辦事處（俗稱滲水辦）去年完成約1.5萬宗私樓滲水調查，並發出約5,000張「妨擾事故通知」，當中逾99%個案滲水源頭為上層單位；然而，現行「三階段」式的處理機制，令受影響單位的業主或住戶，往往仍要面對頗長的等待。目前，政府部門從電子濕度儀確認、排水管色水測試，到第三階段的紅外線分析儀、微波斷層掃描等專業檢測完成後，才發出「妨擾事故通知」，着令業主在指明的期限內減除滲水妨擾，整個流程可耗時71個工作天；對於每天生活在滴水、牆身發霉、家具受損等不同程度困境中的小市民而言，可說是一種煎熬。
有見及此，行政長官李家超去年在《施政報告》中提出，於今年上半年推出先導計劃，優化處理樓宇滲水問題的程序。根據政府公布的資料，新檢測程序突破之處，在於「提速」與「提效」並重；政府在第一階段便同時採用電子濕度儀及新增的紅外線熱成像儀，加快鎖定滲水源頭，隨即向滲水單位發出「建議維修通知」，要求業主在訂明的時限（一般為28個曆日）內自行檢測和完成維修。這意味着，由接獲苦主舉報至發出維修通知，時間最快可壓縮至約14個工作天，較舊機制的71個工作天，大幅減少57個工作天。
打擊三痛點 形成完整治理系統
更重要的是，若業主逾期未有採取維修或補救行動，政府將同步進行原本的第二及第三階段調查，並向上層單位追討不少於1.7萬元的檢測費用。這一安排，徹底扭轉了過去變相由政府以公帑補貼違規業主的不合理局面，真正體現了「違法者自行承擔責任」原則，應可督促業主履行妥善保養物業的責任。
必須強調的是，新程序並非孤立的單項措施，而是特區政府一套完整「組合拳」的後續部分。去年8月17日生效的《2025年公眾衞生及市政（修訂）條例》，將政府人員入屋調查滲水問題的時限延長至「朝7晚10」，更好地配合市民的生活作息；同時，條例針對業主不合作的問題，引入了具阻嚇力的罰則：無合理辯解而不遵從「擬進入處所通知書」，最高罰款5,000元；不遵從「妨擾事故通知」，罰款則大幅提高至2.5萬元及每日450元；不遵從法庭發出的「妨擾事故命令」，罰款更達5萬元及每日600元。可以說，修訂條例加上最新的優化檢測程序，正面打擊「入屋難、調查慢、罰則輕」的三大痛點，而新檢測程序則在此基礎上進一步優化技術手段和行政流程，兩者相輔相成，形成完整的治理系統。
樓宇老化嚴重 須提速提效維修
值得一提的是，政府在強化執法的同時，也向小業主提供充分的支援。收到「建議維修通知」的業主如需財政支援，可透過市區重建局的「有需要人士維修自住物業津貼計劃」，以及屋宇署的「樓宇安全貸款計劃」申請資助或貸款。滲水辦亦會在網頁發布提供滲水檢測及維修服務的從業員名單及參考價格資料，協助業主委聘合適人士；這種「胡蘿蔔與大棒並用」的做法，既展現了政府的決心，亦體現了人性化的一面。
香港私人樓宇正面臨嚴峻的老化問題。據發展局去年年中的統計，樓齡達50年或以上的舊樓已增至1.02萬幢，而且數量持續上升；樓宇老化意味着滲水等涉及樓宇維修的問題只會愈來愈多，若不及時建立一套高效、公正的處理機制，鄰里糾紛將不斷升級，最終受害的還是廣大市民。現屆政府一直強調「民生無小事」，在樓宇老化的背景下，落實調查私人樓宇滲水的新檢測程序，是政府必須做好的「必答題」，對小市民、小業主而言都是德政，絕對值得支持。
這套「組合拳」不僅突破了固有藩籬，更為解決其他民生老大難問題提供了寶貴的經驗。從延長入屋調查時限、提高罰則，到引入新紅外線技術、縮短檢測流程，再到追討檢測費用、推動社區調解，特區政府在處理樓宇滲水問題上展現了前所未有的決心和執行力。筆者執筆之際，立法會食物安全及環境衞生事務委員會和發展事務委員會將於明日（4月21日）舉行聯席會議討論該計劃。本人非常期待這項先導計劃能順利全面推行，讓廣大市民早日擺脫滲水困擾，真正實現「提速提效」的施政目標，這是「以結果為目標」施政理念在基層治理中的再一次生動體現。
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【知識庫】樓宇滲水懶人包
•觀察天花板或牆身滲水點、濕度情況（有沒擴大）、霉菌顏色。
•嗅一嗅是否有發霉味或臭味（確定污水還是食水）。
•確認當滲水出現的時間，是否樓上用水時才發生？
•簡單觀察水錶，確定是否關了全屋水掣後，滲水情況停止。
•拍照或錄影紀錄滲水情況。
•尋找建築測量師或認可人士，進行專業核證。
撰文： 裘言真 時事評論員
欄名： 香港競爭力