甲廈不平均復甦

最近市場錄得大型投資銀行，大手租用西九龍全新甲廈25萬平方呎樓面，一方面反映租務市場有改善，同時反映投資機構取態，中環仍是戰略據點不易放棄。 摩通租西九甲廈 涉25萬呎樓面 整體寫字樓租務市場去年已有改善，今年市況持續不錯。3月尾，新地公布，金融機構摩根大通將成為西九藝術廣場大樓項目主要租戶，租用總面積約25萬平方呎寫字樓樓面，租期10年，市場估計呎租料約40多元。 藝術廣場大樓預計於2027年完工，項目設有3幢寫字樓，總樓面約67.2萬平方呎，摩根大通將租用最高的6層，佔該廈4成樓面，按總樓面計，成今年暫錄得最大手租務。新地方面指，摩通對項目長期承諾，對香港作為國際金融中心投下信心一票。 是次大手租務，顯示整體甲廈租務市場，近一年有明顯轉勢，市場紛錄大手租務，單計去年至今，市場已錄多宗10萬平方呎以上超甲廈租務。隨着股市有起色、IPO公開招股活躍，金融機構有擴充業務，為寫字樓市場帶來動力。事實上，金融業始終是香港命脈，亦是寫字樓市場好壞的關鍵因素。 另一點值得留意，是金融機構對香港金融核心區中環，仍然不離不棄。以摩根大通為例，目前主要辦公室包括中環遮打大廈及觀塘海濱匯，前者辦公室主要為集團在港的前線人員，後者則屬後勤部門使用。 是次租務已蘊藏一段時間，最初有市場人士猜測，集團會否租用項目全幢，把所有部門遷入。據悉，集團已落實租用25萬呎樓面，將由觀塘海濱匯辦公室部門人員遷入，而中環於遮打大廈運作仍不變。是次搬遷，屬後勤部門的辦公室「升級」至全新超甲廈。 中環甲廈租金 首兩月累升3.5% 從此舉動，反映金融機構仍看重中環。近一年整體甲廈租務改變，均由中區作帶動，仲量聯行報告中指出，中環甲級寫字樓租金於1月及2月分別上升1.2%及2.3%後，今年首兩個月已累積上升3.5%，並推動整體甲級寫字樓租金於2月按月上升1.1%，中環空置率已跌至9.9%的水平。 從恒地最近業績上，提到旗下中環超甲廈The Henderson出租率目前已經達95%，而Central Yards將於2027年入伙，其辦公室大樓及附屬樓面逾七成面積或22.3萬平方呎，已獲一家金融機構簽約承租。這些租務及數字，均反映中環始終具獨特性，是各大跨國金融企業首選地方，因此在整體甲廈空置率仍偏高下，中環卻是明顯下降，可見金融業復甦，主要反映於最核心區中環，而非核心地區，還需時間處理。 至於香港物業報告2026指，去年寫字樓的整體使用量錄得正數約4.3萬平方呎，當中甲級寫字樓使用量錄得正數100.4萬平方呎，但乙級和丙級寫字樓分別錄得負數70萬平方呎和負數30萬平方呎。2025年底整體空置率上升至17.6%，相當於2,568萬平方呎。甲級、乙級和丙級寫字樓的空置率分別為18.4%、17.4%和12.9%，而核心地區的甲級寫字樓空置率介乎11.1%至18.5%不等，當中以尖沙咀及中區的空置率為較低。 撰文： 唐榮 欄名： 專家樓論