2026-04-13
明報
【明報專訊】美國及以色列2月底向伊朗採取軍事行動以來，國際油價急漲，拖累通脹升溫，市場目前對聯儲局年底前減息預期已收窄。香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮在專訪中表示，如果美國通脹重臨被迫加息，這對本港房地產市場屬不利，亦會減低發展商競投土地意欲。總括來說，他認為，本港發展商競投土地意欲取決於四大因素，包括：（1）貨尾去貨速度；（2）美國息口走勢；（3）政府如何釐定底價及（4）政府壓縮建築成本政策。
明報記者 葉創成
根據立法會秘書處資料研究組本月發表研究簡報分析本港GDP的數據，於2019年至2025年期間，本地固定投資樓宇及建造方面，私營機構開支實質下跌16.7%，原因是物業市場調整，而同期公營部門同類投資則擴張32%，反映包括北都在內的基建投資承擔（見圖）。該報告認為，由於未來政府將調控開支增長，以恢復財政收支平衡，故私營機構需求的復蘇速度，將是影響此過渡期間GDP增長走勢的主要因素之一。
發展局長甯漢豪2月27日公布，2026/27財年賣地表將推出9幅住宅用地，共涉6650伙，若計及聯同「一鐵一局」等其他供應來源，合共提供22,580伙，按年增加逾六成，創近8年新高。當中，2026/27財年首季、即本季計劃推出東涌106A地皮提供990伙單位，另港鐵(0066)擬推出屯門16區第二期地皮提供5510伙，以及一幅地契修訂地皮，提供175伙單位，總數將推出6675伙。
不認為伊朗戰事為港帶來重大好處
假如2026/27財年賣地計劃擬推出共22,580伙的土地悉數獲市場購買，未來固定投資樓宇及建造私營機構開支料回升，亦的確會對本港GDP作出更大貢獻。不過，在上述賣地計劃公布後的周末，美國及以色列突然向伊朗採取軍事行動，拖累油價急升，通脹亦隨即升溫，因此FedWatch上周六顯示市場最新預期聯儲局年底前6次議息會議均會維持利率不變的概率最高，對比開戰前減息預期已收窄，在港元與美元、港息與美息掛鈎的情况下，這對本港房地產市場亦屬不利。
港大鄒廣榮在專訪中亦強調，他不認為是次伊朗戰事會為本港帶來什麼重大好處。
賣地底價若定太高 流標風險大
至於目前本港發展商競投土地的意欲，鄒廣榮分析，取決於以下四大因素，包括：
（1）手上貨尾去貨速度。雖然發展商近期已經積極去貨，但手上存貨仍不少，如果日後資金可加快回籠，發展商的投地意欲會增加。
（2）美國息口走勢。如果現時低利率環境仍可持續，發展商的投地意欲當然會增加，但美伊戰爭之後油價飛升，如果通脹重臨，聯儲局可能被迫加息，這當然會影響發展利潤令到地產商競投土地意欲減低。
（3）政府如何釐定賣地底價。假如底價定得太高，流標風險自然大，故政府釐定底價的時候要考慮數年後樓市的狀况會如何，不是一味追求「貼市」，例如如果樓市處於下跌或初期復蘇階段，發展商未必願意以貼市價格買地。其實政府不需要擔心底價訂得太低，因為發展商之間的競爭會把地價推至接近市場價格。
（4）政府壓縮建築成本政策：近年建築成本飛升，其中一個原因是審批過程漫長，政府如果能夠在這方面下些功夫，減低建築成本，對提升發展商投地意欲屬正面。
港商業物業需求現由內地資金帶動
另外，本港商廈及商舖自從2020年新冠疫情爆發後受累眾多負面因素，以致空置率高企，租金因此亦有下跌壓力，即使過去一年受惠金融市場暢旺及訪港旅客回升出現局部復蘇（見配稿），惟整體市場仍處築底階段，因此發展局長甯漢豪於2月27日公布的賣地計劃亦繼續不包括任何商業地皮。
鄒廣榮分析，現時本港商業物業需求主要由來港內地資金帶動，因此該市場後市如何，除了視乎美國以至本港息口走勢外，內地經濟復蘇步伐亦非常重要，而這又要視乎是次伊朗戰事日後如何發展，原因是若戰事不能在短期內結束，內地經濟亦會受到影響。