【明報專訊】美國標普Case-Shiller二十大城市樓價指數今年1月報336.64，較去年5月歷史高位343.02回吐1.86%，與新冠疫情爆發前2019年12月的218.68比較則仍然勁升逾五成（見圖），美國樓市過去多月到底是已經見頂回落抑或是回吐後可再升，今期本欄專訪普徠仕環球多元資產收益策略副基金經理David Clewell分析最新形勢。Clewell認為，目前美國房地產市場負擔能力非常低，長期按揭利率需要進一步下跌，才可以令住宅樓市變得更能負擔，才可以增加置業需求。
普徠仕David Clewell在專訪中表示，他在該行環球多元資產收益策略團隊負責投資的範圍包括美國房地產相關資產，故此就此有定期研究。Clewell分析，就目前美國房地產市場來說，首先也是最重要的是其負擔能力非常低（With respect to the US housing market, first and foremost, the affordability is very low），而眾所周知的是目前當地民眾普遍難以負擔居所，新屋動工量亦正在回落。
美新屋銷售量3年半低
記者翻查美國普查局（US Census Bureau）最新數據，當地今年1月經季節性調整年率化新屋銷售量為58.7萬，與去年12月比較下跌17.6%，為2022年10月以來最低，亦顯著低於市場預期。有分析認為，美國近月按揭利率持續高企，令置業需求轉弱，而多個城市今年1月對比去年同期更受冬季風暴影響，亦令該月新屋銷售量雪上加霜。
疫情置業者鎖定低息拒換樓
2020年首季美國新冠疫情大爆發，聯儲局當年3月曾將聯邦基金利率下端降至零水平以救市，直至2022年3月經濟回穩及通脹飈升後始掉頭加息，在該長達兩年基準利率零息時期，美國10年期國債孳息率亦大多數時間處於2厘以下，引領與其掛鈎的長期按揭利率亦曾處於3厘以下，當地不少借按揭買樓者期內把握機會「轉按」至新造按揭鎖定長期低息，Clewell將上述現象稱為「已鎖定低息」 （rate lock），指這導致至今逾4年樓市出現不平衡現象。
目前按揭利率偏高 首置換樓均難負擔
可以留意的背景是，美國聯儲局2022年3月開始曾大幅加息5.25厘，因此聯邦基金利率下端亦曾由零水平急升至5.25厘，而即使當局在前年9月已開始減息，惟至今僅減息1.75厘，故聯邦基金利率下端現仍高達3.5厘，這遠遠高於疫情期間的零水平，影響所及，近月美國10年期國債孳息率亦基本上處於4厘以上，引領當地長期按揭利率現亦處於約6.5厘，即使這已較2023年10月高位約7.8厘回落，惟仍較疫情期間的3厘以下高近3.5厘。
Clewell分析，在目前美國仍處於相對高息環境下，早前在疫情期間「已鎖定低息」的業主並不願意在二手市場出售單位「換樓」，原因是他們現時買新樓再借按揭長期利率較當年高很多，這亦導致當地住宅二手市場供應不足的情况加劇。另外，Clewell認為，在目前美國相對高息環境下，對於未上車的潛在首次置業者來說，亦往往難以負擔。
正常經濟周期出現前 樓市前景挑戰大
綜合上述分析，Clewell強調，美國長期按揭利率日後需要進一步下跌，才可以令當地房地產市場變得更能負擔，才可以增加置業需求。
不過，Clewell亦補充，目前即使美國聯儲局下調聯邦基金利率，但美國10年期國債孳息率亦不一定會跟隨下跌，原因是該長債利率現亦受其他因素影響，指這亦會限制當地長期按揭利率的下跌空間。
總結是次專訪時，Clewell表示：「我的觀點是，在出現正常的庫存周期及正常的經濟周期前，美國房地產市場的投資前景仍然充滿挑戰。」
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]