2026-04-09
東方日報
一個資產組合累積到一定規模後，理論上為了平衡風險會趨向多元化，如現金、債券、股票、基金、黃金，以至物業等。不過，有沒有想過到了向銀行申請按揭時，手上資產價值的計算方式跟銀行有機會南轅北轍？最近一位客人雖然手握巨款，但到銀行審批其物業按揭申請就「被蒸發」近半，差點因此而無法順利完成交易。
客人是一位60歲退休人士，早年在內地營商，退休後決定在香港生活，看中一個價值1,000萬元單位。由於他已沒有穩定收入，故申請資產水平按揭，而申請人的資產總值要達到跟目標單位樓價「一比一」的水平。初步評估時，客人就表示他在香港擁有兩個證券戶口，裏面分別有800萬元和700萬元現金，合共1,500萬元，用作支持其按揭申請理應綽綽有餘。
銀行拒接納孖展戶口財產
然而，當仔細審視月結單後，發現其證券戶口性質存在問題，月結單顯示那個價值700萬元的證券戶口附帶了孖展借貸功能。客人表示該戶口以前確實用過來炒股，但早已全數結清，沒有任何欠款。就此向解釋，在銀行的嚴格審批準則下，只要證券戶口曾經啟動過孖展功能，無論現時有沒有在融資，銀行都會認定該戶口有潛在的槓桿風險，繼而拒絕將其納入資產審批。即使當時客人表示願意即時向券商提出取消孖展功能，銀行都未必受落。
面對700萬元「被蒸發」，客人旋即面對一個200萬元的缺口。他又提出另一個方案，指自己在內地持有一批市值超過200萬元的基金投資，可以用於支持其申請。遺憾的是，香港絕大部分銀行不接受以內地基金作為資產證明，因為內地大部分基金屬於「封閉式基金」，投資者不能隨時變現。香港銀行審批資產時，最看重的是該筆資產能否即時交易並轉化為現金。
準買家須認清3大誤區
面對證券有孖展、基金在內地兩個大障礙，只能另覓出路。經過進一步了解後，得知客人手持一份在香港購買、且附帶「現金價值」的人壽保險。隨即為他配對了個別願意接受保單現金價值作資產計算的銀行，最終驚險地跨越了1,000萬元的門檻，成功批出按揭。
藉此個案提醒大家，如打算以資產水平申請按揭，準買家必須留意3大誤區：首先，大部分香港銀行不接受以保險作資產證明，即使個別銀行接受，也必須是具備「現金價值」的香港保單；至於結構複雜、回報浮動的投資相連保險（ILAS）則多數不獲認可。
其次是基金與信託，銀行只接受在香港發售、能即時贖回的「開放式基金」或債券；封閉式基金或設有提取限制的信託基金（Trust Fund）一律難以計算。最後，於內地的資金應存放在具規模的大型銀行，若資金存放於名不經傳的小型銀行，香港銀行極有可能會拒絕承認其存款證明。如有需要，準買家應先諮詢專業按揭顧問，仔細檢查其手上資產認受性，否則到資產意外不被承認時會大失預算。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣