2026-04-03
東方日報
香港金融業回暖，既利好商業地產的市場需求，亦能支撐商業地產商的信用狀況，惟國際評級機構標普發表報告，提醒香港商業地產正經歷一場高度特殊的復甦。標普全球評級信用分析師凌兆良表示，商業地產行業開始企穩，但僅限於部分領域，受惠的一群主要是位於黃金地段、擁有甲級寫字樓的業主，以及能夠吸引遊客高端消費的商業地產商。
言下之意，市況可能是憂喜參半，標普全球評級信用分析師陳令華認同，整體商業地產依舊面臨寫字樓供應過剩問題，及零售業結構性挑戰。
料寫字樓租金跌勢放緩
標普報告的重點預測之一，乃未來12至24個月內，寫字樓租金下降速度將放緩，但不會逆轉。資本市場活動激增，可能會繼續推動對黃金地段特定甲廈的需求，故預測2026年甲廈租金將持平或下降3%，較2025年的4%降幅有所改善。惟目前復甦仍集中在少數業主手中。從長遠來看，這將加劇資產分層，優質物業將進一步鞏固其主導地位。
本港零售業復甦方面，取決於旅遊業和奢侈品消費。電子產品和奢侈品消費一直是香港零售商的一大亮點，標普認為，來自內地的遊客數量增加，是造就相關零售增長的主因，而中港股市上漲帶來的財富效應也是重要因素。據其觀察所得，內地市場對奢侈品的需求也出現了同樣的增長。
零售業陷入結構性挑戰
反而，必需品零售的復甦前景仍不明朗，特別是超市的銷售額持續低迷，非必需品零售強勁增長，與必需品零售復甦乏力之間的分化，反映出零售業陷入結構性挑戰。
儘管目前內地遊客提振了香港零售業，但對旅遊業和奢侈品消費的依賴，加劇本地零售業復甦的波動性。如果經濟情勢惡化，此類消費可能會迅速逆轉，更依賴本地必需消費品的商場營運商可能繼續面臨租金調整壓力。據其推測，這些商場營運商將尋求租戶多元化，並快速適應香港消費者行為的變化，以應對租金下滑。
因此，標普料零售租金可能會下降，但降幅較小。與前期租金相比，租金水平可能持平至下降5%，這較2025年續租租金的高單位數至雙位數跌幅有顯著改善。