新樓供應重鎮將轉移

過去幾年啟德區成為一手樓供應重鎮，不過根據差估署數據，未來兩年供應量開始轉移至新界區，特別是北部都會區（元朗及北區）的供應，將會開始逐步增加。 九龍城今年料落成1681伙 年減68% 受到政府推地模式影響，過去私樓落成量有集中化現象，2019年、2020年曾經集中在大埔白石角一帶，而近幾年則集中啟德區，甚至令到九龍區的落成量在2021年、2023年及2025年，罕有地超過新界區。 事實上，啟德所在的九龍城區在過去10年（2016年至2025年）合共有3.7萬伙私樓落成，佔整體落成量18萬伙的20%，屬於18區之中最多供應的地區，在2017年、2018年，以及2022年至2025年合共6年都是全港供應最多單一地區。 啟德區供應多，而且落成高峰期剛好落在過去三年的樓市低迷時間，令到這區成為累積最多庫存一手的地區。按照差估署數據，2024年九龍城區的空置率高達11%，屬於全港最高，涉及多達1.4萬伙，雖然2025年發展商賣樓銷情加快，但由於區內去年仍有多達5,224伙落成，估計2025年當區的空置單位數目、空置率仍然會偏高。 啟德供應多的情況在未來兩年預計會改善，按照差估署早前公布《香港物業報告2026》初步數據，2026年九龍城區落成量1,681伙，按年減少68%，屬於近6年最少，位於跑道區的屋苑大多已經入伙。至於2027年，雖然九龍城區落成量會再次回升至5,276伙，但估計供應量並非全集中啟德區，亦涉及不少來自土瓜灣一帶的項目，未來庫存量進一步消化之後，相信發展商定價部署有機會較進取。 至於另一個需要注意的地區屬於將軍澳區，所在的西貢區在過去10年屬於僅次於九龍城的第二供應重鎮，10年有近2.6萬伙落成。雖然今年將軍澳預計再有2,578伙落成，成為全港供應第二多地區，但隨着日出康城最後一期的海瑅灣推出之後，區內主要私樓供應相信暫時告一段落，未來要待將軍澳137區發展再有大量單位供應。 北都單位供應 未來5年佔比料增 北部都會區將會是未來重要供應來源，在2026年、2027年開始有單位落成，元朗區及北區今年分別有1,294伙及1,463伙落成，合計2,757伙，佔全港落成量16%，而明年情況更明顯，北區落成量增加至2,880伙，連同元朗區的1,581伙，整體4,461伙，佔全港落成量近3成。 唐榮相信，上述位於北區落成的單位不少位於古洞一帶，發展商一般提前一至兩年預售樓花，但現時仍然未推出，相信一部分原因來自港鐵(00066)古洞站預計2027年通車，發展商壓縮賣樓跟鐵路通車時間的差距，有利賣樓銷情，在未來一年將會成為新盤戰場。 隨着政府未來幾年加快北都推地，以及發展商積極補地價，相信北都單位供應量在未來5年佔的比重將會逐步增加。 撰文： 唐榮