【明報專訊】隨着英國央行基準利率預計降至3.25厘左右，抵押貸款利率穩定在3.75厘至4厘區間，按揭成本減輕。然而，大部分降息利好已被提前消化，借貸成本仍顯著高於2010年代水平，The Conversation分析，2025年是英國抵押貸款利率從年初的4.75厘降至年末的3.75厘，市場普遍預期2026年將進一步降至3.25厘左右，這將顯著提升市場信心和買家的規劃能力。然而，必須清醒認識到，大部分減息預期已被市場提前消化。第一太平戴維斯強調，抵押貸款利率的進一步下調空間有限，預計2026年貸款利率將在3.75厘至4厘區間徘徊，這意味着借貸成本依然高於2010年代的水平，將繼續限制購買力的全面釋放。
2025年英國《秋季預算案》，為市場帶來了正面的消息。正如第一太平戴維斯報告指出，買賣雙方終於可以基於利率走勢預期來規劃。然而，過去11年累積的稅收與監管變化（如針對非英居籍（non-dom）身分的調整、高價值市政稅附加費等）對投資者情緒造成「複合效應」。這直接導致倫敦作為全球避險天堂的吸引力被削弱，全球尤其是亞太地區的新增財富對回歸倫敦持觀望態度。
倫敦核心區樓價乏上升催化劑
第一太平戴維斯預測顯示，倫敦核心區（PCL）樓價在2025年下跌4.8%後，2026年預計會出現小幅下跌，標誌着市場趨於穩定。然而，復蘇將是「漸進式」而非「反彈式」。該機構預測，倫敦樓價要到2030年底才能恢復到2022年年中的水準，並考慮通脹調整，目前樓價較2014年高峰仍有約50%的實際跌幅。對於以美元計價的國際買家而言，折扣率高達41%，這意味着核心區雖然具備長期價值吸引力，但短期內缺乏推動價格上升的催化劑。國際地緣政治緊張未能帶來預期的「避險資金流」，反而突顯了倫敦對全球超高淨值人士的吸引力因稅收政策而減弱。
倫敦郊區在上年表現較為穩健，2025年樓價微跌1.3%，當中以獨立式樓房價格表現優於公寓。第一太平戴維斯預測，2026年這些地區的價格將基本持平，甚至可能隨着抵押貸款利率的穩定而開始溫和增長。這裏的市場更受到本地就業、新家庭的需求和相對合理的估值所支撐。值得注意的是，核心區的持續疲軟抑制了復蘇初期出現的資金流出，限制了倫敦郊外樓價快速上升的空間。
獨立式樓房抗跌力強
HomeOwners Alliance（HOA）揭示了2026年倫敦市場分化，特別是新建公寓價格正經歷一場局部「崩盤」；反而獨立式樓房則表現出強大的抗跌性。在倫敦核心區的一些行政區（如威斯敏斯特、肯辛頓和切爾西），公寓平均價格自2023年初以來已跌20%至27%。數據表明，2025年倫敦近19%的二手房公寓賣家是虧本出售，而新建公寓的虧損比例更達40.9%。相較之下，同期內倫敦獨立式樓房的虧損出售比例為3.7%，展現了抗跌力。
造成此分化的核心原因包括是飈升的服務費（2019至2024年平均上升41%）、租賃產權改革的不確定性、地租問題以及建築安全醜聞的持續成為壓低價格的因素。這些因素共同導致買家對租賃產權公寓的信心崩塌，需求大幅轉移到永久產權的房屋。在宏觀分化的背景下，倫敦內部各地區的發展前景也呈現出截然不同表現。其中高度依賴國際買家的區域，如威斯敏斯特（包括Marylebone、Maida Vale等）、肯辛頓和切爾西、哈默史密斯和富勒姆，成為本輪調整的重災區。這些地區公寓價格的大跌，反映了高印花稅、非英居籍政策變動以及服務費飈升的雙重打擊下。對於在此類區域持有公寓的投資者而言，2026年仍將是艱難的一年。
儘管如此，第一太平戴維斯仍強調，倫敦核心區無可取代的「文化、生活方式和教育資源」是支持其樓價的基本因素。對於能夠承受短期波動、尋求長期資本保值（特別是以強勢貨幣計價的買家）而言，目前逾40%的折扣構成一個難得入市的機會。HOA引用的數據，其中倫敦行政區的房價正在逆勢上揚。例如，黑弗靈（Havering）、沃爾瑟姆福雷斯特（Waltham Forest）和劉易舍姆（Lewisham）等地區的平均房價在2025年秋季創下歷史新高。這些區域受益於相對較低的入門門檻、改善的基礎設施和本地化需求，正在吸引那些因核心區價格過高而被擠出、或因公寓問題而轉向房屋的買家。
豪宅附加費促業主換樓至郊區
第一太平戴維斯指出，豪宅附加費的新政策推動部分豪宅業主進行「減價出售」，該等業主會換樓至郊區或偏離市中心的地區。這為倫敦周邊地區發展（如薩里、赫特福德郡的部分區域）帶來了潛在的增長機會。2026年因穩定的利率和價格環境提供了「上車」機會。建議優先考慮獨立式房屋而非公寓，特別是新建公寓，以避免租賃產權帶來的不確定性和成本上升等。如果預算有限，應關注外倫敦及通勤帶中價格實惠、配套完善的邊陲商業地區，這些地方的增長潛力可能優於核心區。然而，對於尋求長期資產配置、不介意短期波動的投資人而言，核心區房屋或部分已大幅折價的、擁有優質永久產權的資產，可能具備長期抄底價值。更穩健的策略是關注受益於本地需求成長的次級市場。地緣政治風險（如報告中提及的中東衝突）可能透過推高油價和通膨，打亂當前利率下行的預期，導致抵押貸款利率回升，從而抑制市場復蘇。
Sterling Place坐落於倫敦西南3區的New Malden（新莫爾登），隸屬於默頓（Merton）行政區。這裏不僅擁有全市最低的犯罪率，緊鄰該項目的是雷恩斯公園（Raynes Park），一個充滿典型英式風情的區域，周邊遍佈多個高爾夫俱樂部，為熱愛貴族運動的住戶提供了理想的生活方式。Sterling Place位於溫布爾登（Wimbledon）和金斯頓（Kingston）這兩個傳統富人區之間，毗鄰全英草地網球俱樂部（All England Lawn Tennis Club）和漢普頓宮（Hampton Court）。距離Motspur Park、New Malden和Raynes Park三個車站約數分鐘路程。從這裏搭乘火車，20分鐘即可抵達倫敦市中心的Waterloo站。
明報記者 龍彩霞
[環球樓市]