近期環球市場最關注的焦點，莫過於美、以、伊三方的中東地緣政治危機持續升溫。戰雲密布不僅令國際油價大幅波動，更加劇全球供應鏈的緊張局勢，導致通脹變得異常黏性。在這種不明朗的宏觀環境下，日前美國聯儲局一如預期宣布利率維持不變，投資者開始懷疑今年減息的步伐及幅度將會明顯減慢，甚至有可能加息。有見及此，本港銀行相繼推出具防守性的定息按揭計劃，為一眾尋求供款穩定性的準業主提供避風港。
鎖定首3年供樓開支
目前市面有3間大型銀行相繼推出首3年息率鎖定為2.73厘的定息按揭計劃。以最新加入戰團的渣打銀行為例，其定息計劃首3年固定息率為2.73厘，罰息期後息率以最優惠利率（P）減兩厘計算（即3.25厘）。要留意的是，此優惠要求買家必須在今年12月31日或之前「drawdown」（提取貸款），且與大部分定息計劃一樣，不提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link Account）。計劃的現金回贈與一般浮息按揭看齊，視乎貸款額而定，最高可享1%的回贈。
定息按揭跟浮息按揭哪一個更划算？以一個樓價600萬元、承做七成按揭（貸款額420萬元）、供款期30年的單位為例，如果選用目前一般以3.25厘封頂的浮息按揭，每月供款約為18,279元，首3年的總利息支出大約為39.7萬元。如若選用最新定息計劃，每月的供款額則下降至約17,102元，首3年的總利息支出一下壓低至大約33.3萬元，相差約6.4萬元。
須考慮罰息期後利息
一年的息口走勢可預測性或許較高，但當拉長至3年，甚至是5年則難以預測。續以600萬元單位為例，如將目光放遠至5年，買家則要考慮3年罰息期後的利息支出。定息計劃在3年罰息期過後，息率便會由2.73厘急劇升至3.25厘，如果屆時浮息已跌至2.5厘甚至更低，以5年周期計算，有可能買家就未能從中受惠，甚至有可能跟浮息按揭相比捱了貴息。
所以說穿了，推出定息按揭基本上就是銀行跟買家對賭未來的息率走勢。市場上的買家想法又是如何呢？根據金管局數據，自2025年下半年起，新做按揭中選用定息計劃的比例正罕有呈現上升趨勢，有關佔比由去年9月的2.6%，一直攀升至12月的4.8%，踏入今年1月更一舉突破5%，錄得5.4%的新高。有留意統計數據的人士，一定深明這番景象是多麼稀奇。如準業主有意搭上這班「定息列車」，要注意各大銀行的截止申請日期。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣