2026-03-24
明報
【明報文章】重推公屋租置計劃，確實是一個複雜的公共政策。政府已表示今年內就重推租置計劃展開調查與研究工作，務實分析若重推租置計劃可能帶來的問題。近日，社會有聲音指現時的租置屋邨出售比率不高，故對於重推租置計劃提出不少質疑。
處理好業主與租戶矛盾
大家憂慮公共屋邨房屋出售比率的高低，實際是擔憂日後業主與租戶之間的矛盾問題，亦是現行租置屋邨面對的管理、維修、保養難題。若然政府日後真的重推租置計劃，處理好這個矛盾點，便不用擔憂業主與租戶之間的矛盾問題。
值得一提的是，現時出售率不高的租置屋邨，普遍是正領取長者生活津貼之長者比率較高的屋邨，故出售率較低，也是正常合理的事。
筆者一直以來都倡議，政府要重新設計租置計劃，故提出了「租置計劃2.0」，務求回應基層居民尋求向上流動的期望時，也可以協助政府解決潛在問題，特別是業主與租戶之間的矛盾問題。
管理問題上，筆者建議將出售範圍界定為樓宇本身及專屬設施，故此房委會仍是該屋邨公共空間的持有者，並是最大業權人，因而整個屋邨仍然繼續由房委會統一管理。當然，房委會仍可以現行模式，將屋邨的管理、維修、保養外判予管理公司。
在此建議下，有意購回自己單位的業戶，便可以向上流動，踏上置業階梯第一步，並向房委會繳納管理費；而沒有意願購買單位的居民，跟現時一樣，仍是公屋居民，按現時狀况繼續向房委會繳納租金。同時，筆者亦建議設立維修儲備金，每個單位售價中預留約10萬元，用作3次大型維修的基金，每次周期為15年，釋除市民對維修責任之疑慮。
可選個別屋邨試行新計劃
筆者建議當局在今年展開研究時，可選擇一至兩個公共屋邨，試行新租置計劃，檢視成效，能否解決業主與租戶之間的矛盾問題，避免「一刀切」。定價方面，筆者建議以市值約20%至25%為折扣基準，並考慮家庭入息和負擔能力，以一個300至400平方呎單位，售價約為80萬至100萬元，每月供款約6000元，屬於可接受水平，亦與公屋單位建造成本相近。同時，筆者建議設首5年禁售期，購買單位者只可原價售回房委會；5年之後，雖可進入第二市場，但設售價上限，並須補地價後方可公開出售。如此有助防止投機炒賣，保障資源公平分配。
在經濟學上，我們決定是否推行一個公共政策，經常會從政策是否有效、是否有效率，及是否有效益去做決定。如果從一種資源分配狀態到另一種狀態時，在沒有使任何人利益受損之下，一個新的公共政策能夠使至少一個人變得更好，這就是「帕雷托改善」（Pareto improvement）的狀况，亦應推行該政策。倘若在新的租置計劃之下，沒有現時公屋居民利益受損，而可以令有意置業的居民有多一個選擇，助力其向上流動，這正正就是應該推行的公共政策，值得政府認真考慮。
作者是香港城市大學社會及行為科學系特約教授
[顏汶羽]