【明報文章】內地權威雜誌《求是》今年首日發表了題為〈改善和穩定房地產市場預期〉的重磅文章，清楚標示中央政府認為，改善及穩定房地產市場預期是須優先處理、務須實現的目標。原因是樓市復蘇對提振消費、改善商界信心、提振就業都非常重要。
然而，很多評論者仍對房地產市場能否擺脫疲弱勢態表示懷疑，原因是至今供應存量仍然過多。據國家統計局數據顯示，2026年1至2月全國房地產開發投資持續下跌，按年跌11.1%；新建商品房銷售額挫兩成。儘管發展商已持續大幅減低建房投資，仍無法擺脫供應過剩問題。本文為此提出一個建議，希望當局考慮。
其實，中央政府近年刺激樓市的措施不在少數，效果卻不彰。據金融機構野村的數據，2025年內地房企合同銷售面積同比下降24.2%，銷售金額同比下降19.3%；而2024年的面積和銷售金額同比降幅，分別為30.9%和28.2%。行業銷售已連續第五年萎縮，相較2020年峰值水平，銷售面積和銷售額累計跌幅分別達到80.6%、72.7%。
從經濟學角度看，樓市疲弱正是內地消費疲弱的主因。中國城鎮自置居所比率傲視全球，達96%，突顯中國家庭財產的最大部分正是房產！因此，房價下跌直接衝擊中國家庭淨資產價值，削弱他們的財務安全感，倒迫減低消費去補回失去了的儲蓄。
樓價的升跌循環
倘樓市供應過大，買家會退縮不前，等樓價見底才入市；發展商卻會因恐懼樓價進一步下跌，反而加快售樓。因此，樓價愈跌愈低、愈低愈跌。
當然，總有一天樓價會反彈回升。不過待樓市反彈時，供應已經跌過了頭，發展商又會各自提升供應。由於樓宇建造需時，經一段時間後供應方能推出市場，其間樓價續升，潛在供應不斷上升，最後供應又反會升過頭，且潛在供應又持續應市；樓市跌完又跌，發展商不斷減少投資新項目，過了一段時間升市復來。這升跌循環，在經濟學裏稱蛛網理論（cobweb theorem）或蛛網效應。
樓市下跌除了打擊消費，還會打擊商界，尤其是中小企。中小企要融資十分困難，一般而言十分倚重抵押，樓房則是最重要抵押品。樓市下挫傷及中小企之餘，亦損害就業市場。此外，房地產發展，上游是鋼筋水泥、升降機、玻璃，下游是律師、地產交易、家俬家電。而政府收入，跟樓市表現顯然也息息相關。
樓市供應 需有序管理
筆者認為：樓市供應太多，就像人群聚集太多一樣，需有序管理。1993年元旦香港蘭桂坊人踩人悲劇，就是因為人流管理沒有做好。當年除夕夜大量人群聚集蘭桂坊，參加跨年音樂會及新年慶祝活動，人潮於德己立街推擠和有人跌倒，引起人踩人，釀成21人死亡、63人受傷，成為香港開埠以來最嚴重的人踩人慘劇。事後警方檢討，人流管理水平顯著提高，再無發生同類事件。可惜在世界不同地方，類似慘劇仍不斷發生——2022年10月29日韓國首爾梨泰院發生的人踩人事件，比香港蘭桂坊慘劇更嚴重，共造成159人死、196人傷。
樓市供應太多，發展商深恐遲一點推售，價錢會更糟，爭相推售等於「互相踐踏」。控制人流必須分階段，容許適當數量的人前行。同樣，我們可以按照市場能夠消化的數量，每年對不同大小的樓房拍賣「售樓配額」，只讓發展商按買入的配額賣樓。
拍賣「售樓配額」 藉收入補貼買家
政府拍賣售樓配額的收入，當然不能當作財政收入。筆者建議直接用來補貼買家，減省他們的契稅。內地買一手新房，都要按房屋大小和購房數量，繳付1%至3%契稅。政府把拍賣所得收入抵消買家契稅，等於一方面控制供應，另一方面又刺激購買意欲，並完全改變了買樓方的預期，告訴他們發展商每年銷售量均只會適量而不會過量，可增加他們買樓信心。
按城市的不同市場，以拍賣不同數量、不同類別（主要是面積大小）的售樓配額，來管控每年發展商不同類別的住宅供應量，正是政府與市場充分合作，扮演恰如其分的角色。政府掌握全局數據，對人口、社會、經濟等統計資料一目了然，亦能夠從宏觀角度管控各城市、地區的銷售規模。發展商則最清楚自己對流動性的需要：套現需要大的，會出價高一點；套現需要較小的，會出價低一點，甚至不去競投配額。沒有發展商會擔心遲一點賣樓便會有損失。可見，有關建議的確會大大提振樓市信心。
香港樓市今天已全面復蘇，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數創兩年新高。中原集團創辦人施永青最樂觀，稱今年全年樓價有機會上升近兩成。然而寫字樓市場卻復蘇無期，原因是供應仍然過剩，最近九龍倉置業公布業績時稱，寫字樓租務活動雖開始展現生機，新供應卻在短期內激增。
按上文邏輯，似乎也可用拍賣出售量配額，來管控每年發展商售樓量。惟對此筆者並不贊成，原因是住宅物業是很多港人的終生儲蓄工具，寫字樓則不是。寫字樓租金下跌，可以提高香港競爭力，有助吸引海外企業進駐，及助初創企業站穩基業。
作者是嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所前所長、香港教育大學應用政策研究及教育未來學院兼任教授
[何濼生]