2026-03-23
星島日報
發展局最近宣布，邀請市場就啟德、沙田小瀝源及東涌東3幅商業用地提交意向書，用作發展專上教育學生宿舍，初步估計可提供約4500個宿位，計劃最快在2026至2027年度以公開招標形式推出其中1幅或多幅地皮，是政府在「城中學舍計劃」之外，進一步以賣地方式擴充宿位供應的一步，為本地及境外投資者打開一個具主題性和穩定現金流的新資產類別。
根據高力發表的《2026香港市場展望》報告，非本地生增長與本地院校擴招令宿位缺口持續擴大，本港學生宿舍市場成為目前房地產市場中最受關注及增長潛力較高的另類資產。較早前研究推算，本港學生宿舍需求到2028年或會增至約175000個宿位，而現有供應主要集中於資助院校校內宿舍及小量私營宿舍，反映擴充供應的逼切性。在此背景下，今次3幅商業地的釋出，實質是把「教育住宿」從二級市場的資產優化項目，轉化為具體可投資的一級市場投資品。
料2028年需求增至17.5萬個
對投資者而言，學生宿舍項目雖然銷售溢價有限，但由於租金回報穩定且與宏觀經濟關聯度較低，特別是非本地生及跨境學生對長租宿位具有一定剛性需求，能作避險資產的配置作用。政府首次透過賣地專門興建學生宿舍，土地用途明確，政策訊號清晰，有利銀行及投資者就長期出租模式作風險定價，也有助長遠建立未來相關資產的融資安排和流動性，帶旺二手市場，增加投資機遇。然而，相關項目在營運層面仍面對學生管理、配套安排及成本控制等挑戰，加上住宅地價格經調整後同樣具吸引力，預期市場初期將以中小型或具相關營運經驗的投資者為主要參與者。
然而，在檢視投資吸引力之餘，我們亦須回到更宏觀的土地政策層面。我們樂見政府回應市場需求彈性處理土地供應，但對於投資者而言如地皮只能作單一類型物業發展，基於市場由外在及內在因素而變化，風險較高，物業市場實屬低流動性資產。因此，建議政府仿效內地及外國的做法，推出「為租而建」的用地作為非傳統住宅類型的發展，如學生宿舍、私人安老住宅或海外勞工宿舍。
李婉茵
高力香港研究部及零售顧問主管