市區舊樓因為入場門檻較低、實用率高，加上不少位處鬧市核心地段，一直深受上車客及投資者歡迎。不過，單位樓齡偏高，除日久失修且多小毛病之外，還會對買家的按揭計劃有重大影響。
一般按揭年期是用「75減」申請人年齡或單位樓齡計算，兩者取數目較低者。言則就算申請人年僅24歲就置業，「75減」人齡後還有51年，如果目標單位樓齡達60年，銀行願意批出的最長供款年期還是不會高於15年。而供款年期的長短又會影響入息要求，隨時決定一個收入較低的申請人能否成功貸款購入心儀單位。
樓齡影響貸款年期
有兩個購買高樓齡物業的真實個案分享。第一個是一位53歲，現為美容院老闆娘。她早在一年前已積極部署買樓，交足稅以「做靚盤數」，準備申請七成按揭，買入九龍區一個約320萬元的單位。客人原以為按「75減」原則，大約可做22年按揭。然而，她未為意除了人齡之外，銀行還會看樓齡因素，算漏了該單位樓齡已達65年！結果銀行只批出10年期按揭。
幸好客人的收入和信貸紀錄文件相當齊全，以此作為籌碼跟銀行交涉，即使最終供款年期仍是10年，息率沒有因年期較短而提高，維持在3.25厘的合理水平。
坊間有少數中小型銀行願以「80減」人齡和樓齡計算供款年期，但借錢時間短的話，銀行的利息收入會減少。為了「有肉食」，銀行會藉上調息率取得補償，例如由最優惠利率（P）減兩厘，調整至P減1.5厘，令申請人要捱貴約半厘息。
提供數月收入證明
第二位客人的挑戰不僅是年齡，還有更複雜的收入狀況。客人是一名從加拿大回流的家庭主婦，離婚後剛好獲平日兼職的客戶聘用為全職員工，月薪約5萬元。終於有穩定入息，客人遂有意由租轉買，購入一層65年樓齡的舊樓。同樣做10年供款期，只是入職不久，只有一個月出糧紀錄、無強積金、無稅單，呈交的文件予人感覺「自己出糧畀自己」，令人擔心其收入穩定性。
有見及此，先建議她向原業主爭取拉長成交期，好讓她累積至少3個月的糧單及銀行流水帳。與此同時，主動幫她向銀行提交詳盡的背景報告，解釋她過去幾年一直以「Freelance」形式與僱主合作的歷史，證明這份高薪工作乃光明正大爭取回來。最終客人趕在農曆新年前獲批按揭，息率3.5厘。
購買高樓齡物業很考驗買家的眼光和對物業買賣按揭的認識，故強烈建議看中心儀單位的人士，出手前最好先向專業的按揭顧問查詢及進行預先評估，以減低貸款及還款計劃的變數。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣