2026-03-13
明報
【明報專訊】本月新西蘭政府公布「外國人買樓禁令」終於放寬，市場認為今次公布為特定高淨值投資者打開了縫隙。同時，最新的市場數據顯示出多年未見的活躍迹象：新掛牌出售房屋數量創下十多年來最強勁的2月紀錄，部分區域有市有價，樓價亦創新高。然而，樂觀情緒之下，投資者要留意新西蘭庫存高企及銀行批核按揭審慎，樓價未必會立即彈升。對投資者而言，2026年需要拋棄對全國市場齊漲齊跌的幻想，專注於個別區域的基本面分析，並密切關注利率走勢與掛牌量的動態平衡。對於自住買家，尤其在奧克蘭等供應充足的地區，市場仍提供了相對從容的挑選空間。總而言之，新西蘭樓市正在告別過去的狂熱，踏入一個更依賴基本面的「新常態」。
《海外投資法》法案去年12月在議會緊急通過，修訂案於今年3月6日正式實施。此次改革並非坊間一度誤讀的「全面解禁」，而是向指定群眾釋出善意。根據新規，持有「積極投資者Plus」（Active Investor Plus，簡稱AIP）簽證的移民，將被允許購買一套價值不低於500萬紐元的住宅用於自住、度假或經營業務。申請人只能購買一套，若想再購需先出售原有房產。購買的住宅或生活方式地產不得屬於「政府指定禁地」，例如面積超過5公頃、靠近海岸線或位於部分島嶼的物業。
「外國人買樓禁令」放寬
儘管短期利率下降，但隨着央行預期的加息周期臨近，長期融資成本上升是必然事件，這將考驗借款人的還貸能力。相對於當前溫和的人口增長，新房供應（尤其在奧克蘭）較為強勁，這在一定程度上限制了樓價的快速上升。各大機構的預測也相對謹慎。
Westpac預計2026年房價漲幅為4%，而ANZ的預測更保守，僅為2%。準業主可以預見，2026年將是新西蘭樓市在貨幣政策正常化預期下，於區域分化中尋找新平衡的一年。對於購房者和投資者而言，密切關注央行後續的利率信號、自身財務狀况以及目標區域的具體市場動態，將比以往任何時候都更為重要。
新政對整體市場的刺激預計十分有限。根據《新西蘭先驅報》報道，售價超過500萬紐元的住宅在全國房屋總量中佔比不到1%，即使在市場高峰期，其成交佔比也僅為0.4%。財政部文件亦明確指出，新規可能僅會對奧克蘭和皇后鎮湖區等少數高端房產集中區域的價格產生短期、小幅影響。Valocity的數據證實，全國高價住宅高度集中於這兩個地區，例如奧克蘭的Remuera和Parnell。坊間已有消息稱，新政生效後已有海外富豪開始「掃貨」，這預示着對豪宅將迎來小陽春，但對普通住宅市場難以構成直接衝擊。
上月新掛牌出售物業增7.8%
根據房地產網站realestate.co.nz的數據，2026年2月全國新掛牌出售物業按年增7.8%，達到12,252套，創下自2013年以來最強勁的2月紀錄。更關鍵的是，總房源庫存僅微增1.8%，顯示供應量正在被市場有效消化，而非積壓。realestate.co.nz行政總裁Sarah Wood指出，賣家不再觀望，這是房地產市場買賣氣氛升溫的早期迹象。Trade Me的數據也印證了這一趨勢，2026年2月全國平均叫價按月上漲3.1%至88萬紐元，屬2024年初以來的高位，買家搜尋物業數據較去年同期激增18%。
多個地區中，南地大區（Southland）表現最搶眼，平均叫價創歷史新高，達58萬紐元，按年漲10.6%，同時庫存按年降21.4%，顯示出強勁的供不應求。中部奧塔哥/湖區（Central Otago/Lakes District）平均叫價較去年同期升12.1%至61萬紐元，庫存也大減。基督城（Christchurch）亦創平均價歷史新高至約75萬紐元。奧克蘭（Auckland）2月平均叫價月增5.4%至110萬紐元，且實現自2025年2月以來的首次年比正增長。
ANZ降今年樓價升幅至2%
新西蘭最大銀行ANZ已在2026年1月下調了樓價預測，升幅從5%下調至2%，主要理由就是利率環境的變化。ANZ經濟學家指出，隨着經濟增長和通脹超出預期，官方利率（OCR）有機會提前在2026年底上調，這將使房貸利率從市場的「順風」轉為「逆風」。ASB銀行同樣持謹慎態度，預計2026年樓價漲1.5%，並認為高供應量將繼續壓制價格。CBRE的預測相對樂觀，預計2026年住宅資本價值將只錄溫和升幅。
2025年第四季的數據顯示，新西蘭建築業活動顯著降溫，經季節性調整後建築活動總量較上季下降3.1%，其中非住宅建築活動大幅下滑6.5%。CBRE的報告指出，建築成本已飈升40%至90%，遠超市場租金承受能力，導致未來幾年的新開發項目供應量可能比歷史水準下降20%至50%。建築業就業人數在截至2025年6月的一年已減少約1.3%，技能人才的流失將進一步限制未來的供應能力。
奧克蘭庫存多 樓價或低位徘徊
儘管旅遊業復蘇為消費帶來提振，但全球經濟前景不明，尤其是地緣政治衝突對能源價格的潛在衝擊，是財政部長關注的關鍵變數。此外，2026年屬新西蘭大選年，任何關於資本利得稅或稅收政策的討論都可能影響投資者情緒。海外買家的有限回歸將為注入久違的流動性，尤其是在奧克蘭和皇后鎮的核心區域，有望帶動成交量和價格微升。這將是2026年市場最顯著的結構性變化。在新西蘭置業以基督城、但尼丁、南地為代表的區域，憑藉着具性價比的價格和本地經濟活力，可能延續升勢。而以奧克蘭為代表的高庫存城市，物業價格可能在低位徘徊，買賣雙方的博弈將持續，價格上漲仍然需要等待庫存被進一步消化以及利率環境的明確轉向。
明報記者 龍彩霞
[環球樓市]