2026-03-12
明報
【明報專訊】現管理約1000億美元（約7800億港元）美國房地產資產的Nuveen美國首席投資總監兼基金管理主管Shawn Lese在專訪中指出，目前美國整體房地產市場價格已較2020年疫情期前調整不少，屬估值吸引，而且不論建築成本及利息成本均高企，因此現於市場上收購舊物業，比自己開發新物業更值博，Nuveen早前便以低於重置成本（replacement cost，指在當前市場環境下重新建造現有物業所需要的資金）40%的價格，收購弗吉尼亞州一個大型商場。
Shawn Lese在專訪中指出，受到美國聯儲局於2022年3月開始累積大幅加息5.25厘影響，當地整體房地產市場於當年中開始回落，跌勢持續逾兩年，直至去年才回穩，而目前對於該市場來說，其中一個好消息是供應受控，背景是基準利率仍然處於相對高位，加上銀行亦往往在該基準利率上要求更高附加利率才願意批出貸款予房地產開發商，令貸款發展房地產項目的利息開支高企，而且近年建材成本以至整體建築成本均已明顯上升，令開發新項目成本大增，結果令有關新投資卻步。
建築成本較疫前高逾四成
根據Lese引述美國勞工統計局（Bureau of Labor Statistics）數據，在2020年新冠疫情爆發前，美國房地產建築成本每年平均增長4.2%，當中，建材成本每年平均增長2.6%；在2020年至2022年疫情期間，建築成本每年平均勁升11%，當中，建材成本每年平均勁升13.1%；疫情後，由2023年至去年，建築成本每年平均升幅回落至1.5%，當中，建材成本每年平均升幅回落至1.9%。
換言之，雖然美國房地產建築成本及建材成本2023年以來按年升幅已放緩，惟由於在2020年至2022年疫情期間均錄得可觀升幅，有關成本較疫情前的2019年仍勁升逾四成（見圖）。
Lese指出，與其他商品一樣，美國房地產市場價格由供應及需求決定，而基於上述原因，近年新動工項目已大減，而由於建築期往往長達數年，這意味着未來幾年落成的新供應將有限，這有利樓價穩中向上。
房地產項目收購價普遍低重置成本兩成
根據Lese的分析，由於目前美國整體房地產市場價格已較2020年疫情前調整不少，估值吸引，而建築成本又高企，因此在市場上收購舊物業，比開發新物業更值博，Nuveen早前便以較重置成本低40%的價格，收購弗吉尼亞州的一個大型商場，其出租率逾97%，可謂超值。
他續稱：「我們是次以低於重置成本40%價格成功收購商場，估值之吸引屬罕見，而現時在美國以低於重置成本20%的價格收購房地產項目則屬正常。」
Lese認為，既然目前在美國整體房地產市場，收購一個已落成及已有租客的物業的成本，明顯比發展新物業的成本低，這很自然會令投資者對發展新物業興趣減少，尤其是即使新物業落成後可能美輪美奐，但發展期間要面對眾多風險，若投資者不希望承擔太多風險，便對發展新項目興趣不大，這就是目前市場上的實况。
A+級商場出租率高 有條件加租
根據Lese的分析，美國不同商場可以籠統分為最高級的A+級到A級到B級到最低的C級，而在近年電子商貿愈來愈普及的情况下，不同級數的商場目前往往處於不同處境。
Lese解釋，對於C級商場來說，目前往往很難找到租客，因此商舖空置率高，很多已停運或轉為其他用途；至於B級商場，現時往往掙扎求存，而業主則猶豫應否投入新資金升級商場，以增加對租客的吸引力；A級商場方面，由於管理及地點均屬優越，受惠於不少B級及C級商場倒閉減少競爭，目前出租率理想；至於屬高級的A+級商場，自從2022年疫情結束後人群已蜂擁而至消費，目前出租率往往達98%至99%，因此亦有加租的條件。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]