【明報專訊】根據國際房地產顧問公司CBRE發布的《2026年愛爾蘭房地產市場展望》報告，愛爾蘭的經濟基本面穩健，以支持該地房地產市場。儘管全球地緣政治存在不確定性，特別是美歐貿易緊張局勢為經濟前景蒙上陰影，但愛爾蘭憑藉其出口結構的特殊性，關鍵產業如醫藥享有關稅豁免，故目前受直接衝擊有限。報告預測，2026年愛爾蘭的修正後國內需求（Modified Domestic Demand）將增長3%，失業率維持在4.9%的低位，實際工資也預計有3%的增長。宏觀經濟表現強勁，是支撑住房需求的基本面——就業、收入和人口——依然穩固，無論是對租賃市場還是買賣市場，都提供了最根本的購買力與承租能力支持。
與此同時，貨幣政策環境正趨於穩定。報告指出，歐洲央行存款利率預計在2026年維持於2厘，進一步大幅減息的空間有限。這對房地產市場至關重要，結束了過去幾年因利率急升而導致的資產估值劇烈波動和交易減慢的原因。對潛在的住宅買家而言，這意味着房貸利率的波動已過去，轉向一個利率相對平穩的時期，這無疑有利「上車」的準買家。
簡化審批流程 加速供應
宏觀環境之外，政策的轉變是2026年愛爾蘭房地產市場最值得關注的因素。報告反覆強調，愛爾蘭政府正採取更為務實的態度來應對房地產市場的危機。當地政府推動基礎設施加速計劃，例如《加速基礎設施報告與計劃》（Accelerating Infrastructure Report & Plan），旨在簡化審批流程，從根本上疏通住房供應的瓶頸。更具體的措施，如降低公寓銷售增值稅（VAT），已開始顯現成效。報告中提到的都柏林Hertford Place開發地皮成功售出，該地皮計劃建設334個私人租賃住房單位，正是政策紅利激活市場的例證。
在資本市場層面，報告預測2026年將是投資活動顯著升溫的一年。根據房地產諮詢公司DNG發布的最新住宅市場展望報告，今年房價漲幅主要集中在第一季和第二季度，都柏林地區樓價預計將上升3%至4%，經歷了幾年的觀望與調整，被壓抑的投資需求預計將釋放。值得注意的是，報告明確指出住宅板塊將領跑當地今年房地產市場的復蘇，預計銷售量將會翻倍。這意味全球機構投資者對愛爾蘭住宅市場的長期價值認可，他們視之為能提供穩定回報的核心資產。專業投資者對愛爾蘭房地產產生濃厚興趣，不僅印證了住宅市場的基本面強勁，也對當地房地產的價格造成支持。同時，核心資本（core capital）投資亦重新活躍，都將為市場注入更多流動性。
報告料今年住宅銷量翻倍
然而，住宅市場的形勢依然複雜。報告雖然樂觀地預測供應將增加，愛爾蘭政府最核心的導向是「增供」，政府推出稅收政策，希望以此鼓勵開發商加速興建房屋的節奏，吸引更多私人資本進入房屋市場，從而從源頭解決「供不應求」的結構性難題。為了刺激建設，政府把新興建公寓的加值稅率從原先的13.5%直接下調至9%。愛爾蘭政府官員表示，這項舉措是為了支持住房供應，但從政策出台到新供應到推出市場，仍然較緩慢。
關稅AI應用 經濟最大隱憂
與此同時，支撐需求的就業增長、工資上漲、持續的人口流入依然強勁。這意味着在短期內，供不應求的根本問題暫時難以逆轉。對於當地租金而言，只要供應缺口依然存在，租金就可能繼續保持堅挺甚至溫和上漲。但與此同時，選擇入市的理由在2026年也變得更加充分。
最核心的支撐來自於經濟基本面。在低失業率和工資增長持續，這造就「上車」提供了環境。更為重要的是，政府正在多管齊下增加供應，儘管短期內效果有限，但這可能意味着當前價格水平下的選擇會增多，同時也降低了「現在不買，以後更買不起」的迫切焦慮。隨着都柏林房價和租金持續攀升，愈來愈多在愛爾蘭工作打工仔，開始選擇居住在北愛爾蘭邊境城市紐里（Newry），以應對不斷上漲的生活成本。
最大的不確定性來自外部，尤其是美歐貿易摩擦的升級風險。製藥業等關鍵行業一旦被捲入關稅戰，將對愛爾蘭的出口和跨國公司利潤造成直接打擊，進而影響就業和稅收。
報告特別指出，愛爾蘭的財政高度依賴少數跨國公司的企業稅（2026年預計達340億歐元）。另一個長遠風險是人工智能對勞動力市場的重塑。如果AI導致的效率提升減少了大規模招聘，特別是影響到畢業生就業，那麼長期的住房需求可能會造成壓力。
都柏林住宅中位數破50萬歐元
此外，儘管歐洲利率趨穩，但全球金融市場的波動，例如美國國債收益率的變化，仍可能間接影響愛爾蘭的借貸成本。根據中央統計局（CSO）最新發布的數據，受住房供應持續短缺的「頑疾」影響，都柏林住宅的中位數價格已經正式衝破了50萬歐元（約454萬港元）。雖然2025年7%的樓價升幅比起2024年的8.7%稍微回調，但樓價仍然持續上升。喻為香港太古城的Dun Laoghaire-Rathdown的中位數已經飈到了68萬歐元（約617萬港元）。
明報記者 龍彩霞
[環球樓市]