今年土地供應的變數

唐榮早前曾經分析，財爺在財政預算案演辭之中的「特別強調」，反映當局憂慮下年度2.2萬伙的大量土地供應，會令市場出現疑慮。經過上周五（27日）政府正式公布賣地計劃詳情，唐榮今日進一步分析供應狀況。 先簡單解釋一下，政府每年的私人住宅土地潛在供應，大體分為3個部分組成，一是賣地表的政府土地，二是概括為「一鐵一局」的公營機構土地，三是私人發展商重建或補地價，當中第三個來源則全由市場主導，可以突然供應暴增（如今年度逾1萬伙），亦可以大減（2019/20年度只有不足3,000伙）。 因此，相對關鍵要看的是前兩者，即賣地表及「一鐵一局」供應，用發展局局長甯漢豪說法，屬於政府主導或協調的項目。 至於下年度（2026/27年度）賣地表9幅地皮，提供6,650伙，較今年度（2025/26年度）8幅地皮，提供4,450伙，以地皮數目計增加1幅，以單位數目計增加2,200伙或49%。 洪水橋片區3住宅地 發展年期長 不過要注意是，9幅用地之中有3幅屬於洪水橋片區發展一部分，涉及3,120伙，佔賣地表單位總數47%，這批土地早在2024年年底開始招收意向書，2025年年底正式招標。甯漢豪解釋，是考慮過業界意見，招標在今年7月初截止，直至批出該3幅住宅用地都會在2026/27年度，因此反映在這個年度比較合適。 因為洪水橋片區用地招標醞釀多時，相信市場已經有一定心理準備，而且片區模式發展年期長，該3,120伙土地變成樓花推出的時間，估計會較一般賣地項目遲一點。 在第二個供應來源，即「一鐵一局」供應方面，下年度4個項目總數8,930伙，較今年度3個項目供應3,250伙多出1.7倍，反映了唐榮早前所指，市場各家各戶都需要出售土地套現。 屯門第16區第二期 5510伙規模大 比較明顯是港鐵 （00066） 推出的屯門第16區第二期項目，規模達到5,510伙，屬於近40年推出最大的單一項目，比較一下，東涌映灣園（東涌站項目第三期）為5,333伙、日出康城第二期領都為4,272伙。 要注意近年很少推出如此大型的項目，過往要成功招標亦不容易，如單位總數3,090伙的大圍站上蓋在2014年首度招標流標，要到2016年修訂條款重推才批出。 而另一幅比較特別的「啟德智慧綠色集體運輸系統住宅用地」，涉及1,300伙，並非傳統鐵路項目，屬於配合啟德集體運輸系統的住宅地皮，該系統正在招標，今年7月截標。投標的財團除了要興建住宅項目外，更重要是要興建及營運3.5公里長的運輸系統，在2031年投入運作。相對來說，住宅部分甚麼時候興建、賣樓花，外界較難掌握。 總計洪水橋片區、屯門第16區第二期及啟德運輸系統3個相對不確定性較高、發展周期較長的項目，合計提供9,930伙，佔了潛在供應量44%，這樣看來2.2萬伙的供應量應該沒那麼嚇人。 撰文： 唐榮 欄名： 專家樓論