2026-03-02
星島日報
大埔宏福苑大火之後，整體結構受損，不適宜長遠居住，社會關注核心為讓居民可盡快「有瓦遮頭」、長遠安定落腳。就此，政府公布的收購及「特設銷售計劃」具可行性，若配合適當執行與跟進，既可回應居民合理期望，亦有助重建社會對公營房屋制度的信心。
引入「特設銷售計劃」
首先，今次收購採用統一呎價，未補地價單位每平方呎8000元，已補地價單位每呎10500元，標準簡單清晰，避免個別估價爭拗，對受影響居民來說，是一個公平、可預期的基礎。以宏福苑常見約430至485平方呎的實用面積計算，未補地價的收購金額大約介乎344萬至388萬，已補地價則可達約452萬至509萬，足以支撐在同區重置家園。值得一提的是，政府預計動用約40億公帑收購業權，連同其他安置配套整體開支約68億元，反映當局願意承擔財政成本，換取居民長遠安居，這是在災後處理中必須展現的承擔。
方案可行性的關鍵，在於收購金額能否真正銜接宏福苑周邊放盤。就此，筆者曾以步行約30分鐘內、實用面積約430至485方呎為條件，搜集附近屋苑的市場資料，涵蓋未補地價居屋、已補地價居屋及私樓。從代理提供的最新成交及放盤呎價可見，新興花園、富雅花園等未補地價居屋，現時呎價約6600至9500元；至於已補地價的居屋如新興花園已補單位、富雅花園已補價單位，則約在1萬至1.1萬元水平；鄰近私樓如大埔中心、富善花園、太湖花園、翠屏花園、翠怡花園、八號花園等，實用呎價大致介乎8000至13000元不等。
將上述市價與政府收購呎價對照，不難看出宏福苑的賠償金額大致覆蓋周邊多個屋苑的入市門檻。若以未補地價宏福苑單位的8000元呎價作比較，換入新興花園或富雅花園等未補居屋屬線性銜接，部分個案甚至在賠償範圍內仍有「找數」空間。即使選擇已補地價居屋或中檔私樓，已補地價宏福苑業主按10500元呎價計算，亦大致可負擔區內不少選擇，只需補付相對有限的差價。此種設計令居民不必被逼搬離熟悉社區和人際網絡，同時維持以實用面積作為比較基礎，具備相當操作性和說服力。
是次安排並非只提供現金收購單一選擇，而是同時引入「樓換樓」及「特設銷售計劃」，使不同需要的家庭都能找到合適出路。透過「樓換樓」，業主可用原單位估值換取「樓換樓券」，以「多除少補」形式購買資助出售單位，減低一次過持有大筆現金所帶來的壓力與風險，亦方便長者或缺乏投資經驗的家庭，直接鎖定新居。至於「特設銷售計劃」則由房委會及房協合共預留約3900個新單位，數量約為表示有意選購的住戶的三倍，有效避免「貨少人多」的搶購局面，提升居民對揀樓的信心。
更重要的是，當局在時間安排上有明確節奏，有利居民及早作出規劃。按現行安排，6月30日或之前決定並簽署臨時買賣合約的宏福苑業主，可列入第一批揀樓，9月起便可在特設計劃中挑選單位；其後在7至8月內確定的，列作第二批跟隨揀樓。在供應方面，當中包括預計2026年第四季入伙的九龍灣盛緻苑綠置居新盤及房協粉嶺百和路項目，讓部分居民可在1至2年內重獲長遠居所，縮短在過渡性安置中的不穩定期。
在社會觀感上，今次政府由房屋局統籌成立跨部門「解說專隊」，結合「一戶一社工」機制，逐戶解說方案細節，以超過百人團隊協助居民計算賠償、分析揀樓策略、了解家庭實際需要，某程度上扭轉了過去大型重建收地項目中資訊不對稱問題。對基層而言，面對繁複房屋政策條款，有專人從旁講解與陪伴決策，遠比派發傳單來得實在，也體現出災後政府應有的同理與關懷。
成立跨部門「解說專隊」
當然任何方案都不會十全十美。部分住戶或會關注，若選擇同區質素較高的私樓或較大面積單位，是否仍需支付相當可觀的補價；或未來樓市波動會否令現時收購價在數年後被視為「偏低」。然而，以現階段整體安全風險及維修成本考慮，強行保留原座既不符經濟效益，亦難以保證居民安心；現時所提供的收購及特設銷售組合，已在「保障居民安居」與「維持公共財政穩健」之間取得相對合理的平衡。
總括而言，是次宏福苑的長遠安置方案，在收購價水平、周邊市價銜接、選項多元、供應充裕及時間清晰等方面，具備頗高可行性。只要政府執行過程中確保資訊透明、個案處理具彈性，持續聆聽居民的實際困難，今次安排有望成為近年公營房屋危機處理中較具說服力的一次，讓受影響居民及早重建生活，也為日後處理類似事故提供重要參考。
張翹楚泓亮諮詢及評估董事總經理