2026-03-02
明報
【明報文章】《簡樸房條例》於今年3月1日生效，標誌着香港在處理困擾社會多年的劏房問題一事上，邁進一個新階段。從2024年施政報告提出規管制度構想，到就制度細節開展諮詢、條例草案經立法會審議及通過，再到今日正式實施，整個過程歷時不到兩年。這個被視為「告別劏房」重要里程碑的政策，究竟能否如政府所願，為基層市民帶來安全、衛生、合理的居住環境，還是會衍生新的社會問題，實在需要社會各界共同審視。
政策緣起：從劏房到簡樸房的漫漫長路
回首過去十數載，俗稱「劏房」的分間樓宇單位激增，這一現象無疑是香港深層次的社會矛盾。全港約11萬個劏房單位，容納了約22萬名居民。這些蝸居在狹小空間的基層市民，每日面對的不僅是惡劣居住環境，更有消防安全的重重隱患。此等景象不單令人心痛，更有損香港作為國際大都市的聲譽。
中央政府高度關注香港基層市民居住情况，官員曾走訪劏房住戶，對這些處於困窘裏的市民表達深切關懷；同時明確要求特區政府盡快提出切實可行的解決方案，以徹底解決劏房問題。這份來自中央的關切與督促，無疑為特區政府加快處理這一老大難問題注入強大動力。
特區政府於2024年施政報告裏，正式提出告別劏房路線圖；經過諮詢，提出《簡樸房條例草案》，並於2025年9月26日獲立法會三讀通過。《簡樸房條例》要求住宅樓宇分間單位須符合一系列有關居住環境的最低標準，包括不小於8平方米的最低面積、合理樓底高度、消防安全要求、結構安全保證、獨立廁所、妥善供水、充足照明通風，以及獨立水電表。只有取得簡樸房認證的單位，方可合法出租作居住用途，違規出租者須負刑事責任，而租客則不會涉及法律責任。
條例生效之後，政府推展為期12個月的登記制度，讓現存分間單位登記，並在登記期結束後享有36個月寬限期，以便業主做所需的改造工程和申請簡樸房認證。整個過渡期，長達48個月，給予業主充足時間適應和調整。不過，看似周全的安排，卻未能完全消解社會憂慮。
政策目標的迷思：改善民生還是規管安全？
任何政策要想取得成效，必須先有清晰目標。然而簡樸房政策於這方面，似乎存在內在矛盾——究竟這個政策的核心目標，是改善民生、解決基層市民住屋問題，還是提升樓宇安全水平？這兩個目標雖然相關，卻不盡相同，對政策設計和執行的影響不容小覷。
若以改善民生為首要目標，政策應更關注如何確保現有劏房租戶順利過渡，避免因規管加劇而陷入更惡劣困境；倘以提升安全為重點，則可能強調嚴格執行安全標準，即使短期內造成不便。從現行設計來看，政府試圖兼顧兩者，惟對租戶的保障安排明顯不足，此正是基層組織屢屢批評的焦點。
更深層次的問題是：將游離於法律監管之外的劏房納入規管框架，固然有現實考量——全面取締所有劏房不切實際，可能引發更大社會震盪；但承認「合法劏房」的存在，又是否變相認同將居住空間分間出租，以牟取更大利潤的做法？這當中的矛盾與張力，值得我們深思。
震盪初現：政策落地前的「逼遷潮」
理想「豐滿」，但現實卻是「骨感」。在條例尚未生效之時，逼遷問題已悄然浮現。長沙灣義華大廈去年被收購後，新業主以配合整改為由，要求原有租戶於今年3月前退租，涉及100多戶居民的命運。這個案例猶如一記警鐘，揭示了政策落地之前可能引發的連鎖反應：部分業主為免未來受規管束縛，選擇提前清走租戶。
房屋局隨後介入，派駐區域服務隊「洗樓」接觸受影響租戶，協助申請過渡房屋。截至今年1月，當局接觸了約100個分間單位租戶，其中60戶需協助申請過渡屋，19戶已提交申請。差餉物業估價署亦跟進調查，發現有逾期提交租賃通知書的情况，表明會嚴肅跟進觸犯條例之個案。
然而，單靠事後補救，顯然不夠。業界估計，約兩成業主不會把劏房改造成簡樸房。要將不合格劏房改造成為達標單位，劏房數量可能大幅減少一半以上。新政實施之後，一方面合規單位減少，而現有租戶並無減少；另一方面，業主改建期間承受的收入損失，加上改造單位成本，大幅加租勢成必然選擇。
可以預見，屆時11萬戶原有劏房租戶，面對可能只有4萬多間簡樸房，會否出現「僧多粥少」的失衡局面？超過半數的人租不到簡樸房，怎麼辦？即使4萬多人能夠租到，居住條件改善，惟租金可能翻倍，每月增加數千元開支，對基層市民無疑是雪上加霜。如何在保障居住質素的同時，不讓基層陷入「住得好卻租不起」的兩難，是政府必須正視的問題。
政策成敗 繫於執行細節
政府將重注押在簡樸房規管制度上，試圖通過立法手段，有序處理劣質劏房。房屋局長何永賢表示，正研究增加市區過渡房屋供應，檢視觀塘校舍改裝潛力，呼籲私人業主提供適合單位。政府預留約4000個過渡房屋單位予受影響劏房戶，並研究預留更多市區過渡屋作為緩衝，務求可安排有需要之住戶入住。
從政策理念看，簡樸房規管制度的大方向正確，值得肯定。然而，正如上述所論，政策目標欠清晰。再者，政策成敗也取決於執行細節和配套措施是否到位。如何確保過渡期受影響租戶得到適切安置、如何防止業主藉機大幅加租、如何保障資訊透明度避免租戶陷入不利處境，這些都是考驗政策成效的關鍵。地產代理監管局因應條例發出執業通告，要求持牌人處理租賃時查閱單位有否登記或認證。雖然筆者預期這類配套有助政策落實，惟最終成效仍需時間驗證。
簡樸房政策的實施剛剛起步，未來之路充滿挑戰。政府需要密切監察政策實施情况，靈活調整執行細節，加強與地區組織合作，確保受影響居民得到適切支援。只有在各方共同努力下，這個政策才能夠真正實現改善基層市民居住環境的初衷，讓香港穩步有序地「告別劏房」。簡樸房政策成效如何，讓我們拭目以待。
作者是嶺南大學研究生院副院長、社會學及社會政策系教授
[邱勇]