2026-02-28
明報
【明報社評】本港住宅物業市道回升，商業樓宇空置率則持續高企，政府因應樓市狀况，下年度繼續停售一般商業用地，住宅用地供應則有所增加，有助確保私樓中長期供應穩定、避免市區商廈市道面臨更大壓力。新一份《財政預算案》對房地產着墨不多，其中一項惹人注目的舉措，是建議由政府持有的香港投資公司（下稱港投）伙拍境外基金，投資本地優質商廈項目，雖然當局聲稱主要目標是為有意來港開公司的企業提供落腳選擇，可是措施予人「托市」之感，亦屬不爭事實。政府成立港投公司，目標是促進創科產業在港發展，專注投資具潛力的初創企業是港投的使命，當局必須緊記初心，莫讓商廈投資喧賓奪主。
保持住宅供應穩定
有利樓市健康發展
預算案公布前，市場關注焦點之一是會否有撐樓市新措施。近月坊間不時有人呼籲政府採取更多措施支持樓市或鼓勵置業，例如有人建議將100元住宅印花稅的樓價上限，由400萬元或以下物業，放寬至600萬元，也有聲音提倡放寬市民用強積金買樓，等等，不過新一份預算案並無採納，反而上調了億元以上豪宅的交易印花稅，由4.25%升至6.5%。財政司長陳茂波承認，今次預算案對樓市着墨不多，原因是樓市正處於平穩健康發展狀態，不想樓市因為一些政策微調而有大幅波動或急升。
過去1年，本港股市暢旺，樓市（住宅樓價）也止跌回升。根據差估署數據，去年本港私樓價格指數上升3.67%，扭轉之前連續3年下跌之勢。踏入2026年，樓市更進一步升溫，1月私樓指數創下19個月新高，私宅租金亦續升，再創歷史新高。各大投行對本港樓市更是愈看愈「牛」，有大行估計今年樓價升幅可達一成至一成半。去年預算案將100元住宅印花稅的樓價上限由300萬元提升至400萬元後，不僅相關物業交投明顯增加，更令部分「細價」單位樓價升至接近400萬元上限，倘若現在進一步放寬，樓價升勢將更急，業主和地產界或許高興，卻非有意「上車者」之福。至於強積金買樓，同樣需要三思，畢竟強積金設立目標是為市民提供退休保障，任何重大政策調整，必須想清想楚。
本港私樓價格過去數年無疑累積相當跌幅，但整體水平仍處於全球最高之列，讓樓市平穩發展、避免大升大跌，最符合社會整體利益，政府沒必要刻意再給樓市添柴加薪，反而必須緊記昔日停止賣地造地的慘痛教訓，以免土地房屋再度出現長期供應缺口。
政府昨天公布下個財政年度賣地計劃，推出9幅住宅用地，合共提供約6650個單位，高於去年公布的年度賣地計劃（8幅地4450伙），連同鐵路物業發展、市區重建局、私人發展和重建項目，預計全年潛在土地供應可建約2.2萬多個單位，不僅超越年度目標，更是近8年新高 ，反映當局維持私樓供應穩定的意願。去年樓市好轉，發展商一手樓「去庫存」取得一定進展；近期出售的官地均以市場估價上限或高於上限價售出，反映發展商投地意欲改善。政府下年度賣地計劃未算太急進，以目前市場氛圍，相信不難消化。
當然，政府推地亦要因應市場實際環境。本港商廈供過於求，最新數據顯示，去年甲級寫字樓整體空置率約為17%至19%，屬歷史新高，非核心商業區情况尤其「慘烈」，儘管近月市場不乏甲級商廈矚目租務成交，但整體而言仍然疲弱，供應過剩情况估計多年才能消化。新一份預算案繼續停售一般商業地，發展局長昨天更稱，將持續檢視哪些商業地是否適合改作住宅或其他用途，例如早前邀請市場就3幅地發展為專上教育學生宿舍用地提交意向書。凡此種種皆是因時制宜的合適舉措。
預算案有一項與商廈物業相關的全新措施，是由政府持有的港投公司伙拍境外長期資本（例如外國主權基金），物色本港優質商業樓宇投資。官員稱有關做法有助招商引資，當局可轉介來港開設公司的企業進駐港投持有的商廈，協助企業落戶運作。可是看在不少人眼裏，這確實更似支持甲級商廈市道的舉措。儘管官員強調這不是措施最大目標，惟亦承認有關做法對商廈物業市場有提振作用。以往一些海外投資機構確會投資本港房地產，新加坡主權基金淡馬錫及旗下豐樹產業便有購入本地商廈，豐富手上投資組合。現在港投公司牽頭入市，相信會有境外投資機構樂意參與，趁機「執平貨」，例如買入中環核心區的優質商廈，惟對於非核心區甲級商廈的市道，未必有太大幫助。
港投專注初創
堅持初心不變
港投公司2022年成立，獲政府注資，迄今累計投資超過190個項目，資產總額約640億元。港投定位是香港的「耐心資本」投資旗艦，肩負雙重使命，除了尋求財務回報，更要致力於為香港創造長遠戰略價值，專注投資具潛力的初創企業，特別是硬科技、生命科技、新能源及綠色科技等領域，以促進科技突破、產業升級與區域協同。雖然當局強調，港投牽頭買商廈，目標仍是協助初創企業落戶，可是投資性質本身始終是買樓，這跟港投的投資宗旨似有扞格。事實上，港投成立以來，投資透明度不時惹來立法會議員關注。日後港投買商廈，即時受惠於投資的不是初創公司，而是出售物業套現的本地發展商，投資選擇更容易引發爭議，當局必須小心處理，避免港投公司偏離成立初心，漸漸變成核心商業區的大地主。