商廈選擇性復甦

港府繼續政策扶持商廈市場，除了停賣商業地，財政預算案提到，香港投資公司將會與區域和國際長期資本合作，引導資金投資優質商業項目。而近一年中環商廈市旺帶動，但整體新供應尚未停，要保持升勢有難度。 仲量聯行最近一份報告，指金融業的租賃需求持續強勁，推動中環商廈的空置率降至2023年以來的最低水平。中環甲級寫字樓空置率逐漸改善，由2024年9月高峰期的12.2%回落，按月下降0.8個百分點至今年1月底的10.1%。整體寫字樓市場的出租率持續改善，截至1月底，整體寫字樓空置率下降至13.5%。 中環甲廈空置率 按月降至10.1% 租金方面，整體寫字樓租金按月上升0.3%，為連續第4個月錄得增長。升勢主要由中環帶動，該區租金按月上漲1.2%。 寫字樓市場有起色，全因金融業復甦。港交所日前表示，今年以來已有24隻新股上市，集資額超過870億元，並有488間企業正排隊上市。IPO活動多，一來企業需要辦公室作據點，二來會帶動周邊行業擴充，包括基金、律師樓及會計師樓等。 從疫情至今，寫字樓市場出現長達5年多調整，如今似乎穩定下來，不再出現巨大跌勢，而升幅則主因中環區轉勢。事實上，對跨國金融企業來說，中環始終是中環，地位可說是獨一無二，首選作擴充業務據點，因此在近月寫字樓轉勢，主要因中環連吸多宗大額租務。 觀塘港島東等地 空置樓面仍多 若看整個寫字樓市場，目前空置樓面仍然甚多，特別非核心區，如觀塘、港島東等，並非金融行業選擇擴充的目標，因此這些地區要消化樓面有難度。新供應尚有不少，2026及2027年將分別有逾124萬及158萬平方呎新樓面落成。 第一太平戴維斯最新發表的2026年2月香港寫字樓租賃市場報告指出，本港甲級寫字樓於2025年出現明確的「選擇性復甦」，2025年全年正淨吸納量達180萬平方呎，其中中環、九龍站環球貿易廣場及IGC合共佔6成，反映租戶對優質、具綜合配套的大型辦公園區需求殷切。整體空置率雖在2025年12月升至15.5%的歷史新高，但細分數據顯示，中環核心甲級物業出租率穩健，與空置率高企、供應過剩的九龍東形成鮮明對比。 近期寫字樓市場主要租務成交，均來自近一兩年新落成的商廈項目。由於市場上仍有大批樓面待消化，業主取態較為進取，叫租會以較相宜的方向，招攬商戶搬遷。對企業來說，新商廈質素較高，業主亦會在租務條款上配合，個別業主甚至願負擔部分裝修費用，加強租客遷入意慾。正因新供應多，業主積極搶客，相信除了中環區可望保持升勢外，其餘地區商廈租金尚有調整壓力。 撰文： 唐榮 欄名： 專家樓論