【明報專訊】內地去年新建住宅銷售面積、新建住宅銷售額及住宅開發投資分別下降9.2%、13%及16.3%後，今年以來市况仍然未有好轉，國家統計局本月中公布上月70個大中城市每個城市新建商品住宅銷售價格，路透據此測算出期內70個大中城市整體樓價按年跌3.1%，跌幅比去年12月擴大0.4個百分點，創7個月以來最大跌幅。高盛亞太首席經濟學家迪安竹（Andrew Tilton）認為，雖然內地住宅市場最壞時間料已過去，但調整期料仍會延續多一至兩年。
內地房地產市場於2021年下半年見頂以來持續下跌，當中，住宅投資在2023年、2024年及去年分別錄得9.3%、10.5%及16.3%跌幅，跌幅持續擴大，而國家統計局本月中公布上月70個大中城市新建商品住宅銷售價格，路透據此測算出期內整體樓價按年跌3.1%，跌幅比去年12月擴大0.4個百分點，見7個月以來最大跌幅；當中，在「北上廣深」四大一線城市中，上海樓價上月按年逆市上升4.2%。另外，根據差餉物業估價署的數據，本港上月私人住宅售價指數升至301.4點，創19個月新高，按年升幅為4.9%。綜合上述數據，本港以至內地四大一線城市過去一年樓價表現出現分化（見圖）。
高盛迪安竹預測，今年內地GDP增長仍然會強勁，增長動力來自出口及製造業，而與內需相關的消費及投資則增長溫和，原因是樓市仍然處於調整期。
內地出口增長動力強勁 屬經濟亮點
迪安竹分析，內地今年出口增長動力強勁由多個利好因素所致，包括：（1）積極投資於高科技供應鏈取得回報；（2）部分行業獲政府補貼及（3）近年內地工業生產者出廠價格指數（PPI）持續下跌，期內外國工業生產成本則普遍上升，令中國出口價格具競爭力
內地去年出口按年上升5.5%，進口持平，故此全年貿易順差創歷史新高，達近1.2萬億美元。迪安竹指出，由於具備上述利好因素，料內地出口未來幾年仍會按年錄得理想增長，增長繼續高於與內需相關的消費及投資。
樓價跌帶來負財富效應 居民審慎消費
迪安竹表示：「近年與內地需求相關的消費及投資出現什麼問題呢？我估計你可能比我更掌握有關情况。今年料是內地房地產市場連續第五年下跌。而根據我們的統計，內地新屋動工指數於2020年第四季見頂後至今已下跌近80%，期內樓價則下跌25%至30%，即使不同機構對內地樓價的統計往往有所差異，但很明顯地內地樓價已經下跌不少，這直接會對房地產建築活動帶來重大影響外，亦會間接影響內地基建投資，原因是過去地方政府的財政依賴賣地收入，隨着目前樓市不景令賣地收入減少，地方政府需要緊縮開支。而且內地樓價下跌亦會影響居民的資產負債表，原因是內地居民三分二財富儲存於房地產相關投資，當樓價下跌時，居民的財富便減少，這會導致其消費更趨審慎。」
向前望的話，迪安竹分析，參考過去50年全球主要國家住宅樓市周期的數據，調整期往往長達6至7年，跟着樓價才會見底，以此作為參考，由於內地樓市在2021年下半年見頂回落至今僅4年多，估計仍需要調整多一至兩年，今年便見底回升機率不大。
他總結：「雖然內地住宅市場最壞時間料已過去，但我們相信樓價仍未見底。」
內房新盤庫存量連升6年 樓價添壓
另外，國際信貸評級機構標普亦指出，目前內地住宅新盤供應過剩令房地產市場的復蘇遙遙無期。根據標普的數據，內地去年已落成的住宅新盤庫存量連升6年，龐大的供應對樓價構成壓力，而樓價下跌又削弱擬買樓人士的信心，形成不易擺脫的惡性循環。
標普表示，內地若沒有全國性的重大政策來解決庫存過剩問題，今年一手住宅銷售額很可能繼續下降，料按年再跌10%至14%至7.2萬億至7.6萬億元人民幣，上述跌幅較其此前預測的5%至8%擴大。
由於內房發展商需要減價賣樓，相信這會拖累全國住宅樓價今年按年下跌2%至4%，跌幅與去年相若。
標普認為，目前唯有內地政府才有能力吸收過剩的新盤庫存，但暫時尚未見到政府推出全國性措施解決此問題。
觀望下周兩會是否推出樓市新政策
瑞銀財富管理投資總監辦公室亞太區投資總監及宏觀經濟主管胡一帆上月22日在本欄指出，過去兩年內地政府的政策取向十分清楚，便是由樓價逐步調整，從而擠走泡沫，「雖然內地部分城市過去兩年放寬了限購政策，但政府在房地產市場動用的資源真的不多，故此置業需求也沒有顯著回升」。她認為，假如有關不利影響外溢至金融機構的按揭貸款等，料政府始採取更多行動穩定樓市。
目前市場正高度關注下周三（3月4日）將在北京召開的全國兩會是否出台新政策穩定樓市。胡一帆認為，雖然去年內地面對被加徵關稅的壓力，惟經濟表現仍然不錯，GDP按年增長達5%，故此並不需要急於出台政策支持房地產市場，這可被視為已預留子彈，日後有需要的話，相關政策料果斷出台。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]