高等教育持續擴張，來自本地與海外的學生住宿需求急速上升，供應缺口日益明顯，宿位短缺或將在3年間由6.3萬個擴大至9.6萬個。
據教育局及仲量聯行數據統計，整體學生人數預計由2024/25年的9.2萬人增至2027/28年的12.9萬人，宿位極之短缺。政府近期就啟德、沙田小瀝源及東涌東3幅商業地皮邀請市場遞交意向書，發展專上教育學生宿舍。相比改裝現有酒店或商廈，新地皮的優勢在於容許量身訂造的設計，發展商可在規劃階段，針對不同學科或現代學生生活需求，設計相關配套與空間佈局。
3幅地皮中，啟德地處核心市區，生活配套齊全；小瀝源鄰近多間院校，需求明確；東涌東雖遠離傳統教育集中區，但港鐵交通便利，仍具發展潛力。
回報率相當吸引
2022年以來落成的多個學生公寓項目租金升幅普遍超過10%，可見回報相當吸引。
因此，預計較積極參與的潛在買家包括急需宿位的本地院校、具備多元業務線的大型發展商、已有相關營運經驗的機構，以及尋求穩定長線收益的基金。市場有望形成3種具代表性的合作模式：
1.發展商興建、學校營運
學校夥拍發展商入標競投，由發展商負責興建及設計，落成後交予發展商持有及營運，發展商在興建及設計中賺取利潤，毋須承擔日後的運作成本。對學校而言，則可以獲得量身定造的學生宿舍，又毋須兼顧建築的非專業範疇。
2.發展商興建、出租予學校
發展商投地與興建，並成為業主，以較長期的租約出租予學校作學生宿舍。發展商可獲得長遠及穩定的租金收入保障，學校也可以輕資產模式提供宿位予學生。
3.獨立發展及營運
適用於具備「投地、建設、營運」一條龍能力的大型發展商或基金。自己興建及經營，自行出租予學生。
政府推出學生宿舍專用地，為本港住宿供應帶來制度性突破。學生宿舍不僅能紓緩宿位短缺，更有望成為香港投資市場中兼具穩定回報與社會價值的新興板塊。
撰文： 區建強 仲量聯行估價諮詢部主管
欄名： 專家論市