關注5年私樓落成量

恭喜發財！唐榮祝大家事事如意，新年伊始，市場當然注目新一份財政預算案，唐榮特別關注私樓落成量數字。 2025年2月公布的預算案宣布未來5年落成量，平均每年由1.9萬伙減至1.7萬伙，2026年2月新一份預算案會不會繼續回落？ 去年預算案提到，私人住宅單位在未來5年的平均每年落成量估計超過1.7萬伙，較過去5年的平均數減少約8%。私樓落成量在發展商買地換地減少、調整發展進度、建築興建步伐放緩等等情況下，未來5年落成量出現回落。 去年估5年落成8.5萬伙 減1萬伙 附表是近年預算案每次公布的5年平均落成量，早3年的5年每年平均落成量都是1.9萬伙，5年累計達9.5萬伙，持續在高位徘徊。到了去年數據，私人住宅單位在5年的平均每年落成量估計超過1.7萬伙，較過去5年的平均數減少約百分之八。2025至29年平均每年落成量見1.7萬伙，5年總計由9.5萬伙減至8.5萬伙，5年少1萬伙。 5年8.5萬伙落成，官方剛公布2025年約有18,448伙的實質落成量，較原先預計20,862伙少約2,414伙，假設這2,000餘伙延至今年落成，2026年料約有22,500伙落成（今年3、4月將有最新估算），依此推算，餘下約4.4萬伙再分3年落成，2027至29年的3年，平均每年有機會回落至14,700伙水平。 又或者以新一個5年推算，則2026至30年，假設2026年約有22,500伙落成計，5年計維持8.5萬伙，平均每年維持1.7萬伙，後4年每年是15,600伙。如果5年計減至8萬伙，每年1.6萬伙，後4年每年是14,400伙。 今年預算案 落成量或有機橫行 所以本月公布的預算案，5年落成量將反映短期現樓供應是否回落（低於1.7萬伙），趨於平穩（維持1.7萬伙），或出現回升（高於1.7萬伙）。如果根據早前公布的於未來3至4年一手私人住宅單位潛在供應量，5年落成量或有機會橫行。 主要是正在興建而未售出的樓花單位錄得6.1萬伙，按季減少1,000伙，並且創2021年以來、逾4年度新低；另一數字是上季度施工量1,900伙，雖然按季增加1.4倍，不過2025年全年累計施工量8,800伙，則按年減少56%，仍然是自2009年後新低，去年施工，有機會反映在2、3年後的樓花供應，或5、6年後的現樓落成量。 據房屋局總的數據顯示，截至2025年12月底，未來3至4年一手私人住宅潛在供應錄10.4萬伙，按季升2,000伙，連升兩季共3,000伙，亦是去年第二季後、近三季度新高。這個數字亦會出現在今年財政預算案，如果相較去年預算案，在未來3至4年約為10.7萬伙，滾存數目有輕微減少。 那2025及2026年預算案有甚麽變化？ 可隨時動工的熟地2025年年底是2萬伙、2024年年底是1.2萬伙； 已落成仍未售出的現樓，2025年底是2.1萬伙，一年前是2.7萬伙； 建築中仍未售出的樓花，2025年底6.1萬伙，一年前是6.8萬伙。 撰文： 唐榮 欄名： 專家樓論