2026-02-16
經濟日報
本港樓市開始有曙光，早前上調今年樓價預測至升8%的花旗認為，目前是可以入市的時機，只要大家負擔得起、有能力，就可以買樓，相信「是次樓市上升周期會持續5至7年，樓價有望在5年內破頂」。
花旗研究部香港及中國地產分析師陳俊瑋接受本報專訪時表示，無論從短期、中期或長期三方面分析，均找到支持樓市向上的動力，當中今明兩年樓價累升約15%，之後每年樓價平均升5%，當中位於核心區域，而且供應少的地區，樓價自然升得快。
短期來看，去年11、12月二手成交明顯反彈，今年1月份新盤成交亦較預期中理想，再加上即使發展商略為提高新盤價格，仍能做到貨如輪轉，意味市況較預期好，同時新盤加價對二手樓價有正面作用，反映市道明顯開始轉旺。
港人考慮租轉買 需求新動力
中期方面，過去兩年土地供應平均有1.2萬伙，但去年開工不夠9,000間，而一年成交大約2萬伙，意味會出現一個階段性的短暫缺口，同時庫存已逐步回落，年底料降至約8萬伙，貼近6.5萬伙的歷史平均水平。另一中期因素是，樓市買家開始由內地人或新香港人，轉為本地買家，部分港人考慮由租轉買，成為需求新動力。
至於長期推動力，陳俊瑋稱，去年4月中美關係開始緊張，中國選擇進一步加強香港在金融中心及專業服務的定位，批准大量優質A股公司來港上市，目的是吸引海外資本，「當你不相信美元時，中國希望海外資本可以留在中國人的地方，所以決定將人才及資金都圈在香港」。此外，政府去年上調徵收100元印花稅的物業價值上限，提高非本地學生比例至50%，加上移民回流，均成為支撑樓市的長期因素。
「雖然近日樓價升勢有點急，但他估計，短期推出收緊樓市措施的可能性不大。」
陳俊瑋解釋，政府財赤仍大，又要發展北部都會區，因此需要提高發展商的積極性，更重要的是，現時樓價只是一個溫和復甦，故未必需要即時「加辣」，他估計，大量有學識兼有錢的專才來港後，購買力提高，樓價約5年內樓價便會破頂，突破2021年8月的歷史高位。
西九龍一直是不少新香港人的鍾情地點，隨IGC寫字樓即將入伙，陳俊瑋亦看好區內樓價。「不少金融機構都會搬遷至西九龍那邊，故九龍站、奧運站等地的住宅需求大，但新供應幾乎沒有，樓價怎會不升？」
對於新供應重鎮啟德，他卻不太悲觀，「雖然現時銷情很慢，但大約3至5年後就賣完，賣完就不再有新供應，但要留意啟德欠缺車位，且管理費不便宜」。
偏好發展商股 進可攻退可守
新盤繼去年第四季加價3%至5%後，陳俊瑋預期，今年可能再加5%至6%，故新盤銷售的利潤率將較昔日佳，加上基於地價便宜，新土地利潤率也會比之前好，所以經營溢利率已由最差時的3%至5%，回升到9%至10%，但基於要交樓才入帳，故利潤率的改善，最快要到2027年才會反映在財務報表上。
「由於股價較業績先行，發展商股已率先反彈，只要預期新盤銷售利潤好，成交暢旺，派息便有上升憧憬，股價自然就會升，所以這一波升幅很厲害。」
陳俊瑋坦言，有數個原因喜歡發展商股多於收租股：（1）土地儲備多；（2）現金多；（3）過去3年積極去槓桿，並提高資產周轉率，故此發展商處於「進可攻，退可守」的境地。
責任編輯：梁智豪