2026-02-09
星島日報
上月新盤成交量突破2,450宗，創下15個月新高，更是2013年一手新例，近13年以來最旺的一月。多個樓盤於開售當日即告「清袋」，亦出現多宗大手成交，反映市場承接力強勁，買家信心澎湃。在新盤迅速吸納下，大批買家同步回流二手市場及貨尾盤，帶動新盤貨尾量高頂回落。
私宅樓價創近4年最長升浪
回顧過去一段時間，一手市場積壓大量貨尾，成為樓市最大包袱。發展商缺乏加價空間，為了加快回籠資金，只能夠以低價策略促銷樓盤，甚至有發展商以「深水炸彈價」搶客，令二手樓價不斷受壓，市場信心削弱。加上美國自2022年3月起，合共累計加息11次、共達5.25厘，樓價持續下行。
不過，去年第二季成為樓市的轉捩點。隨着減息周期展開，本港利率已回落至加息前水平，加上政府推出多項樓市政策亦逐步見成效，市場氣氛顯著改善。
私人住宅樓價已連升7個月，創近4年最長的升浪，全年升幅超過3%；租金亦升逾4%，更是4年來首次出現「租價齊升」情況。
新盤市場百花齊放，交投全面反彈。土地註冊處登記數字顯示，本港一手私人住宅登記宗數已連續第三季錄得逾5,000宗，帶動全年登記量連升3年，重上2萬宗水平，升至2019年後近6年高位，反映積壓多時的購買力正持續釋放，並有效推動貨尾量向下。
雖然目前全港一手私人住宅貨尾量仍有逾萬伙，涉及超過300個新樓盤，市場仍需要時間去消化，但由於相關數字已連跌3個季度，累計貨尾減少近4000伙。
去年第四季貨尾量更跌穿2萬伙的危險線，低見18694伙，創11個季度以來新低水平，顯示一手貨尾量已由高位不斷回落，樓市最壞的「去庫存壓力期」或者已經過去。
展望2026年，「去庫存」仍將是發展商銷售部署新盤銷售的重中之重，即使今年市況轉旺，發展商亦不敢貿然大幅加價旗下新盤。隨着樓市已出現轉角向上，買家入市信心逐步恢復過來，貨尾消化速度有望進一步加快。
若市況能夠持續向好，下半年一手貨尾或可回落至約1.5萬伙水平，年底甚至有機會低見1.2萬伙。惟貨尾量多少從來不是越少越好，關鍵在於回落到健康水平，而並非追求「零」庫存。
貨尾過多，發展商往往被逼劈價清貨，拖累整體市場；而貨尾適量，樓價與成交才能同步回穩，對整個樓市才能夠健康地發展。
陳永傑
中原地產亞太區
副主席兼住宅部總裁