股樓亨通

仲量聯行日前發布的《香港住宅銷售市場綜述》指出，過去5年恒生指數平均領先住宅資本值約2.2個月，顯示恒生指數與住宅資本值之間存在顯著相關性，此滯後主要源於樓市流動性較低及交易登記程序所需時間較長。 股市與樓價 基本方向維持一致 根據附圖市場數據顯示，自2020年6月起，恒生指數與住宅資本值呈同步走勢。然而，自2024年7月起，兩者走勢出現分歧：恒指持續反彈，住宅資本值雖未同步上揚，但跌幅明顯收窄，並於2025年8月起錄得輕微回升。此現象表明，儘管股市與樓價波動幅度存在差異，仍維持基本方向一致性。 過去唐榮有提及，研究樓價趨勢有三個分析，第一個是樓價的自行相關最大，亦即上一季的樓價可以預測下一季的樓價；二是實質利率是樓價的強力預測因素，即實質利率愈跌，樓價愈升；第三就是香港股市是樓市的預測因素，恒生指數可以用作樓市的領先指標。 有指股市跑先樓市3至6個月，股市是領先經濟的。即股市先暢旺，緊接經濟好轉，投資者洞悉經濟環境，提早作出投資入市。而經濟向好，樓市有力支持，結果構成股樓間的關係。 仲量聯行報告提到，受惠於股市的強勁表現，香港住宅市場有望在近期獲得支撑。市場普遍預期2026年將進一步減息，料進一步提高投資信心。然而，歷史趨勢顯示，樓價走勢通常滯後於股市，反映其調整速度較慢。儘管市場情緒逐步改善，高企的庫存水平及持續的宏觀經濟不確定性，仍將拖慢復甦步伐，對市場前景抱審慎樂觀態度。 事實上，去年恒生指數於年初至年尾反彈27.8%。港交所的日均成交額於2025年達到2,498億元，按年大幅上升約90%，香港二手住宅市場亦同步同拾動力，2025年成交量錄得42,292宗，按年增長16.9%；總成交金額達2,990億元，按年上升14.4%。 去年恒指彈 二手住宅價量齊升 報告指出，從過去10年的歷史趨勢可見，股票市場日均成交額的年度平均值，與本地住宅二手成交宗數呈現持續正向關聯。數據顯示，股市活躍度與住宅成交規模長期保持高度協同，同步走勢主要受「財富效應」驅動。 據投委會《零售投資者研究2023》統計，約58%的香港成年人為股票投資者，反映出自往年以來持續上升的趨勢。當股票資產升值時，投資者感知淨資產增加，財務信心提升，並傾向進行資產配置多元化。股票投資所產生的資本利得往往轉化為流動資金，並流入有形資產，尤其是被視為香港首選的穩健投資形式——住宅。總括而言，儘管股市與住宅市場之間並無直接因果關係，但歷史數據顯示兩者高度聯動，反映整體宏觀經濟情緒。 如果一如報告預料，那就要留意市場會否出現「套股換樓」交易。 撰文： 唐榮 欄名： 專家樓論