2026-01-26
星島日報
買樓不承造按揭Full Pay（全付）樓價，固然可以節省利息支出，毋須供樓、無負債，亦毋須承擔息率波動之風險；但其實full pay亦有機會出現潛在的問題及風險，而承造按揭亦可為自己帶來好處。
首先Full Pay要考慮的是樓契存放之問題，若申請按揭，以物業作為抵押品，樓契便由銀行保管。相反，若無按揭，業主須自行保管樓契，便須衡量存放地點之安全性。基於完整樓契對於樓宇業權相當重要，缺失樓契有機會造成業權瑕疵，又或即使補契亦有機會影響按揭審批，從而影響物業在市場轉售的吸引力。
須考慮樓契存放問題
不少持有現契的業主不會選擇將樓契放於家中，以免萬一出現意外如火災、又或遺失等問題。較多的業主或會選擇將樓契存放於銀行保險箱，但過往個案顯示亦非絕無風險。在這個考慮上，加上香港息率水平不高，不少業主或會考慮由全付轉為「借少少」，例如是100萬，又或可取得較好按揭優惠最低按揭額，例如是200萬或以上，又或將按揭成數降低至大約20%至30%。好處是借貸額較細涉及之利息較少，但可由銀行保管樓契。
Full pay最大好處雖然勝在可節省利息支出，但大額資金會被鎖死，令自己減少現金流，資金上或欠缺了周轉彈性，倘若遇到突如其來的開支需要，需注意調動資金方面是否出現了限制，備用資金是否充裕。其實，若善用借貸，透過槓桿作用或有機會獲取更好回報，例如投放較少資金並運用借貸以較低成本賺取更高回報，並以資金作不同投資獲得回報及分散風險。
高存息戶口對沖利息開支
在借貸方面，目前實際按揭息率主要為3.25%，處於中性偏低水平，一般另設按揭存款掛鈎Mortgage Link優惠，即是銀行會向按揭客戶提供一個高息活期儲蓄戶口，存款利率與按揭利率掛鈎，高存息現達3.25%屬於吸引水平，按揭用家便可停泊資金或存放日常儲蓄在高存息戶口，透過高存息回報對沖按揭利息開支。
銀行上調現金回贈
高存息戶口的存款上限一般為尚餘按揭額的一半，資金亦可按自身需要隨時存取，善用此戶口可抵銷高達一半按息支出。再加上最近銀行提供予按揭客戶的現金回贈有所上調，客戶可因應不同按揭金額獲取高達按揭額約0.5%至1%或以上回贈，除了可進一步抵銷按息支出，亦可額外獲取資金作不同用途包括投資或高存息儲蓄作備用金等。
供樓可作扣稅之用
按揭罰息期後或提早還款捆綁期過後，彈性會進一步增加，業主可因應需要或市場情況選擇提早作部分還款節省利息。若置業並非出租，而是自用物業，上會供樓還有一個給予用家的優惠，就是可將供樓利息作扣稅之用，年度扣稅額高達10萬，可合共有20個課稅年度可享用供樓扣稅額。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理