2026-01-22
星島日報
隨着家庭成員增加或工作地點變遷，本港不少業主即使持有自住物業，也因住屋需求改變，而租住另一個物業；同時，因近年樓價下跌，更多業主不欲輸錢賤賣原有物業，惟有加入所謂的「雙租族」行列。然而有業主發現，雙租族在稅務減免方面「兩頭唔到岸」，皆因未能申領「住宅租金扣稅」，又不能申請「居所貸款利息扣稅」，成為減稅N無人士。
若非極大誘因 轉名並不划算
面對兩難困境，事主應如何部署？認可財務策劃師李澄幸接受本報訪問時坦言，稅務上的死結難解，業主必須從「再投資」及「未來規劃」兩大層面重新審視資產配置，切忌為解決眼前問題而草率沽貨。
有雙租族業主向記者表示，雖然本身持有自住物業，但因轉了新工，上班距離大增，無奈選擇在公司附近租樓。不過，原來同時供樓及租樓，將無法享有任何扣稅優惠；若考慮賣出原有物業時，又礙於近年樓價回落而不欲蝕讓，因此希望向理財專家求教解決方法。
本港樓市近期雖有回升跡象，但仍較2021年高位回落逾2成；相反，根據差估署數據顯示，去年11月租金指數報200.7點，按月升0.2%，首11個月租金則累計升約4.3%，再創歷史新高。
李澄幸坦言，按照現行《稅務條例》，雙租族成N無人士，這是一個客觀事實，基本上是「死局」。雖然有些人會考慮將物業轉名給家人以獲得稅務優惠資格，但李澄幸指這未必是理想做法。他解釋，就算轉名也需要承擔成本，除非有極大誘因，否則純粹為了扣稅而轉名，在財務上並不划算。
沽貨視乎按揭成數與現金流
既然稅務無解，物業又是否應該止蝕離場？李澄幸指出，這取決於事主當初買樓時的按揭成數。他指出，如果當年事主是用高成數按揭「上車」，隨着樓價下跌，現時賣樓可能面臨資不抵債，需要補錢才能贖樓，「如果手上沒有足夠現金補差價，想換樓都換不了，這就完全沒辦法」。
相反，若事主現金流足及有充足首期換樓，李澄幸認為，可視乎情況而決定賣樓。他解釋，雖然現時賣樓會蝕價，但若打算換樓，目前同樣能以較低價格買入新物業，實現「平換平」。
假設事主早年以5成首期上車，買入樓價600萬元單位，經過數年間樓市回落，單位樓價如今跌2成至約480萬元，成功賣樓套現後，仍手持約180萬元現金，則可考慮重新置業。
計算方式：480萬元（賣出價）-600萬元X0.5（銀行5成貸款）=180萬元
相反，假設事主早年以一成首期上車，買入樓價600萬元單位，如今以約480萬元賣樓套現，即要向銀行「補水」約60萬元才能「贖身」，當中還未計及其他佣金及雜費。
計算方式：480萬元（賣出價）-600萬元X0.9（銀行9成貸款）=-60萬元
李澄幸提醒，切勿只為解決眼前的稅務或距離問題而衝動賣樓。他強調，賣樓是一個不可逆轉的決定，必須考慮兩大因素，分別是未來規劃的價值及再投資的信心。同時，他預期樓市未必能像之前般短時間大漲。
他提到，事主當初買樓可能只是2、3年前的決策，雖然現在覺得上班路途較遠，但難保明年會出現轉工等情況又後悔。他建議，除非是大手收租客，否則對於只有一層樓的業主，物業始終有自住及退休價值。
想清套現後如何運用資金
另外，他建議事主先問清楚自己，賣樓後套現資金會如何運用。他表示，這是一個再投資的行為，若未想清楚資金去向便貿然沽貨，可能只是解決了報稅煩惱，卻製造了資產貶值的更大風險。他又稱，「賣了就買不回來」，若沒有信心，或者沒有更好的投資目標，留着物業也未必是壞選擇。
因此，他建議事主應在天秤上權衡，如果對未來樓市或自身投資能力沒有絕對信心，保留物業未必是壞選擇。與其糾結於眼前的稅務虧損或交通不便，不如重新審視物業在退休等長遠人生規劃中的角色。
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