【明報專訊】國家統計局本周一公布，去年新建商品房銷售面積8.81億平方米，按年下降8.7%，其中住宅銷售面積下降9.2%，新建商品房銷售額8.39萬億元（人民幣，下同），其中住宅銷售額下降13%；銷售表現欠佳亦令投資放緩，去年房地產開發投資8.27萬億元，按年下降17.2%，其中住宅投資6.35萬億元，下降16.3%。綜合上述影響，去年12月房地產開發景氣指數為91.45，去年3月於93.89見頂後連續9個月按月下跌（見圖）。瑞銀財富管理投資總監辦公室亞太區投資總監及宏觀經濟主管胡一帆認為，若內地房地產市場繼續下滑，而有關不利影響外溢至金融機構的按揭貸款等，料政府將採取果斷行動穩定樓市，例如重推「棚戶區改造」（下稱「棚改」）政策。
雖然國家統計局本周一公布去年一系列經濟數據普遍優於市場預期，例如全年GDP按年增長5%，不過，房地產市場仍未扭轉弱勢，聚焦住宅的話，全年銷售面積、銷售額及投資額分別下跌9.2%、13%及16.3%，可見銷售表現屬價量齊跌，而這導致投資跌幅更大。
瑞銀財富管理胡一帆本周在「瑞銀財富管理投資總監2026年年度展望媒體圓桌會議」上被本報記者問及：「內房市場去年為何仍然如此疲弱？自住物業普遍是內地居民最貴重的資產，會否擔心樓價弱勢持續會帶來負財富效應，影響消費及不利經濟？」她同意這的確是一個值得關注的問題，並強調風險屬可控。
胡一帆指出，內地房地產市場於2021年下半年見頂以來持續下跌，當中，房地產投資自從2023年以來更連續3年跌幅擴大，可見目前問題仍未解決，就此需要給予更多時間。
內地人口見頂新盤庫存多 不利樓市
記者翻查國家統計局資料，2023年全國房地產開發投資按年下跌9.6%，其中，住宅下降9.3%；2024年全國房地產開發投資按年下跌10.6%，當中，住宅投資下降10.5%；而去年全國房地產開發投資按年下降17.2%，其中，住宅投資下降16.3%。根據以上數據，過去3年全國不論是房地產或住宅投資按年跌幅均不斷擴大，可見胡一帆上述觀點有數據支持。
胡一帆分析，目前內地房地產市場的確面對一些不利因素，首先是人口已經見頂，第二是新盤庫存仍然高企，例如一線、二線及三線城市新盤庫存分別相當於約25個月、30個月及35個月銷量，為樓市帶來下行的壓力。
指政府過去兩年傾向市場調整樓價
根據胡一帆的觀點，過去兩年內地政府的政策取向已經十分清楚，便是由市場價格逐步調整，從而擠走泡沫，她表示：「雖然內地部分城市過去兩年放寬了限購政策，但政府在房地產市場動用的資源真的不多，故此置業需求也沒有顯著回升。」
至於近年內地房地產市場持續下滑所帶來的風險，胡一帆認為，假如有關不利影響外溢至金融機構的按揭貸款等，料政府將採取更多行動穩定樓市。
向棚戶提供長期低息貸款買樓 助新盤去庫存
胡一帆指出，內地在2015年至2020年期間曾出台「棚改」政策，由政府牽頭拆除棚戶區等不適切居所的同時，由國家開發銀行向受影響居民提供既長期又低息的抵押補充貸款（PSL）用於購買住宅，此政策除了可以改善民生、盤活存量土地及推動城鎮化外，對當地新盤去庫存亦屬十分正面。
根據胡一帆掌握的資料，目前內地北方不少住宅均是在2000年前落成，其建築質量不高，而且落成至今亦已20多年，假如日後政府在當地推出類似「棚改」政策，並且由國家開發銀行再次向受影響居民提供PSL買樓，料同樣可以幫助當地新盤去庫存。
胡一帆總結，雖然去年內地面對被加徵關稅的壓力，惟經濟表現仍然不錯，GDP按年增長達5%，故此並不需要急於出台上述「棚改」政策支持房地產市場，這可被視為已預留子彈，日後有需要的話，相關政策料果斷出台。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]