2026-01-19
經濟日報
隨成交回暖，市場對今年樓市看法轉樂觀。去年成功預測樓市觸底反彈的摩根士丹利認為，本港樓市已進入數年的上升周期，市場低估樓價上升的速度，今年料至少升10%，當中升幅主要集中於上半年，且升勢全面。
摩根士丹利亞洲博彩、香港及印度房地產主管Praveen Choudhary接受本報專訪時表示，美國聯儲局去年減息1.75厘，按息顯著回落，同時租金回報率上升，令置業再次出現正利差，部分地區更出現買優於租的情況，而且從負擔能力來看，雖然2011至2018年間個人收入增幅追不上樓價升幅，但隨樓價自高位回落30%，同時收入持續增長，樓宇負擔能力已回到2011年水平。
負擔能力回升 現更多本地需求
「本港只有約50%人擁有自住物業，比率遠低於日本及新加坡的逾80%，故當負擔能力回升，配合買樓回復正利差，便能吸引更多人由租轉買，意味樓市會有更多本地需求。」
香港政府於2024年撤銷所有俗稱為「辣招」的樓市需求管理措施，所有住宅物業交易均毋須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）。Praveen表示，全面「撤辣」是本港樓市再次迎來數年上升周期的關鍵，但當年「撤辣」正值樓市低潮，故市場未有留意，但當減息來臨，加上樓市回復正利差，便能吸引香港以外的買家，「當樓價上升5%至7%，大家便會開始追貨，而且一年前以低價放盤的賣家，都會要求更高放盤價」。
內地買家比例急增 豪宅先反彈
他續稱，內地買家於2012至2024年佔本港住宅樓市比例約10%至20%，惟全面「撤辣」後，比例便回升到40%至50%，反映他們正在本港買樓，目前豪宅市場已率先反彈，繼而便是大眾住宅市場，相信樓市升勢會相當全面。「不少擁有住宅物業的港人都沒有重大債務負擔，因此過去5年均未有低價沽售，只要二手成交回升，業主不再低價放盤，樓價便會迅速反彈。」
Praveen指，香港對中國來說有獨特性，香港是一個貨幣完全自由兌換、資金自由流通的地方，這也是許多原本已在A股上市的中資企業選擇在港上市的原因之一，香港是一個全球交易、資金存放及融資的理想地，而且擁有強大的資本市場優勢，相信這個優勢會長期持續下去，故此對內地或海外人士來說是極具吸引力，是理想的居住地點。
他認為，去年香港新股市場重奪第一，市場流動性有所提升，而且隨新加坡的生活成本上漲，香港的吸引力再度提升，更重要的是，富裕人士不會將所有資金放在一項資產上，他們會將在股市賺取的部分利潤投放在房地產上，這些均是推動本港樓市向上的動力。
責任編輯：梁智豪