2026-01-13
經濟日報
自內地房地產市場泡沫破裂以來，討論房地產的文章車載斗量，各種觀點似乎都不新奇。但是有一篇文章恐怕不能不看，而且不僅要看，還要認真領會其中的微言大義。
這就是選擇在今年元旦於《求是》雜誌發表的重磅文章《改善和穩定房地產市場預期》，這篇文章很可能代表着最高層的聲音，預示着今年政府的房地產政策可能出現重大變化。
香港人對《求是》雜誌不熟悉，也不大理解它在中國的重要地位及其影響，有可能忽視了這篇文章的重要意義，需要引起重視。
權威雜誌重磅文章 預示方向
熟悉新中國歷史的人都知道中共歷史上最著名的雜誌《紅旗》，《紅旗》雜誌1958年創刊，對中國政治有重大影響。《紅旗》雜誌發表的多篇重磅文章，直接引導、推動了當時的政治局勢發展，是當時中國最權威的聲音。這本著名的《紅旗》雜誌，就是《求是》雜誌的前身。
《求是》雜誌是中國共產黨中央委員會主辦的機關刊物，反映的是中共中央的聲音，是中共中央指導全黨全國工作的重要思想理論陣地。
選擇在新年的第一天，在如此重要的雜誌上，用特約評論員的名義，發表這一篇名為《改善和穩定房地產市場預期》的文章，可以明顯感覺到其用意是在新的一年，要將全黨思想統一到文章揭示的方向。
一般來說，評論員文章的重要性僅次於社論，特約評論員通常是雜誌請該領域較權威人士撰寫的文章，更具專業性和權威性。由於文章主要是談房地產，是一個較為專業的經濟問題，不太適合用更偏於討論政治議題的社論形式，因此，這篇文章可以說是在當今中國最重要的雜誌上，用近乎最重要的形式，有意選在一個特別日子發表的文章，其重要性不言而喻。
文章開宗明義，就將房地產問題上升到金融的高度，指出「房地產銷售和價格出現較大幅度回落，對實體經濟的需求端、資產負債表的資產端和金融機構的負債端產生了較大影響。房地產帶有顯著的金融資產屬性，關聯性強、涉及面廣、社會關注度高」，這個觀點和筆者去年6月的文章《兩大難題不解決消費復甦恐乏力》一致。就是如果僅僅將房地產問題當作一個產業問題，或者稍微放大到上下游問題，不從金融角度認識其對宏觀經濟的傷害，就會低估房地產大跌的損害，導致救市力度不足，遲遲無法解決問題。
因為房地產作為信貸的最佳抵押物，房地產價格的崩塌，意味着抵押物的大幅減值和銀行有抵押信貸能力的大幅倒退。在現代經濟中，貨幣由信貸創造，信貸的倒退就意味着貨幣供應的減少；雪上加霜的是，房地產價格的下跌引發的消費觀望，又進一步降低了貨幣流速，使得貨幣流動大幅減慢。
信貸減少疊加貨幣流速降低，直接導致了宏觀經濟層面的貨幣緊縮，這是中國近幾年物價低迷、通縮壓力巨大的直接原因。即使人民銀行試圖通過放鬆銀根如：降息、降準等手段刺激經濟，但面對底層的信貸能力喪失，這些放鬆銀根的動作只不過形成了更多的資金在金融系統的空轉，於宏觀經濟裨益有限。
另一個較少在官媒出現的觀點是「房地產業是國民經濟的重要產業和居民財富的重要來源，在國民經濟發展中的地位舉足輕重。房地產市場健康發展，事關經濟社會發展大局穩定，事關人民群眾切身利益。」從居民財富角度分析房地產價格下跌的負面影響，這個觀點在專家學者中常見，不過在官媒似乎不常見。
貨幣緊縮損財富 消費續疲軟
若從居民財富的角度出發看房地產，那麼房地產問題就幾乎是當今中國最重大的經濟問題，可以做一個簡單測算，以500萬億（人民幣，下同）規模的存量房地產價值為基準，房地產價格每下跌1%，就會造成社會財富損失約5萬億，10%的下跌就會造成50萬億損失，約為中國1年創造財富總量的40%。
如此巨大的財富損失，絕非增加投資高科技和其他基建可以彌補，直接引起了市場主體在財富大幅受損情況下的縮減消費行為，造成消費的持續疲軟。
過去一些人支持戳破房地產泡沫，主要是從房地產行業吸收了太多資源，對發展高科技產業不利；以及房地產價格過高對基層住房不利的角度考慮問題。他們沒想到房地產可以通過宏觀的金融緊縮和居民財富受損演化為廣泛的需求不足，造成經濟長期面臨較大壓力，影響了國家內需戰略的實施。現在特約評論員文章正本清源，有助於他們提升認識。
文章最後提到了3點建議，首先是「政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能採取添油戰術，導致市場與政策陷入博弈狀態。」這個觀點與筆者之前多篇文章的看法不謀而合，原因很簡單，政策力度不足，群眾就會觀望，結果政策就會變成政府一家的單打獨鬥，效果自然有限。倘政策力度足以令群眾相信局面很快將會改變，群眾就會積極投入，政府和群眾的合力就會令政策意圖較好實現。
3可行建議 改善預期恢復信心
其次是「供給端要嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房主要用於保障性住房等合理用途，同時有序推動『好房子』建設。」這個觀點也符合市場實際。房地產跌跌不休的根源是供過於求，其中「求」是市場主體的自主行為，經常體現出順周期特點，就是在市場出現明確觸底訊號後市場主體才會積極參與，不好把握。因此更現實的辦法是從「供」入手，因為土地是政府控制，政府可以用不賣地限制新增供應；中央財政還可以大規模收購存量房改為保障房，直接削減供應。當市場看到供應大幅減少，供求平衡、觸底在望時，市場主體自然會積極入市，加快完成市場見底。
至於最後一點「統籌發揮各級主流媒體、傳統媒體和新媒體作用，加強對房地產市場的政策解讀和輿情分析，特別是要加強對有關房地產業發展的一些重要指標變動的解釋，引導人們從整體上客觀看待我國房地產發展趨勢」，反而相對容易做到。在市場眼裏，輿論不過是現實的映射和對未來的預測，當供過於求的局面改變時，輿論自然就會改變，信心就會自然恢復。
這篇文章首次在一個最高的高度上深刻認識了房地產價格大跌所造成的危害，為根本解決問題奠定了良好基礎，又提出了切實可行的建議，有可能預示着後續房地產政策的重大變化。
撰文： 楊玉川 華大證券首席宏觀經濟學家、行政總裁 、香港金融管理學院客座教授 、香港四川社團總會副會長
欄名： 知•析趨勢