2026-01-13
星島日報
去年住宅樓價企穩兼輕微上升，繼摩根士丹利上周發表看好本港住宅樓市升一成的報告後，再有大行加入看好行列。花旗昨發表的報告指出，由於去年樓價升幅逾4%，令其原本預測今年樓價升3%的估計顯得過於保守，加上股市暢旺帶來財富效應，故調高本港樓價今年升幅至8%，樓價升勢在明年進一步加速，將踏入數年的上升周期，而低負債的發展商更可望重拾增長動力。
▍本報財經組 ▍
花旗解釋，此次大幅修正預測，主要基於實際市況持續優於預期。該行於去年10月原本預測今年（2026）樓價升3%，惟去年全年實際升幅已達4.7%，當中去年11月及12月分別上升1.2%及0.8%，加上今年以來樓價累升1%，反映舊有預測實過於保守，因而將全年目標大幅修訂至升8%。
人才計劃帶動租賃置業需求
報告從供應面分析，指新增土地供應創14年新低，遠低於銷售量；未來12個月市場可供應單位將減少約1萬個；估計市場自2026年起將轉為「淨吸納」狀態，新盤銷售可望達2.1萬個、但落成量預計只得2萬個。該行又指出，需求增加，主要受惠於非本地學生簽證每年增加約1萬人，至2026年累計將達9萬人，連同各項人才計劃，可望帶來逾16萬人才流入，持續帶動租賃及置業需求。
花旗指出，租金自2023年至2025年累升達兩成，去年已升6%，令平均租金回報率回升至約3.5%水平，其中70平方米以下的中小型單位已接近實現「盈虧平衡」，持有成本與租金收入相近，投資吸引力增加。加上港股轉旺，帶來的財富效應均利好樓市，而歷史數據顯示恒生指數走勢往往領先樓價約3個月。
基於上述判斷，花旗認為本港地產發展商將受惠於利潤率、盈利及資產淨值上行。加上新盤成交量創6年新高，該行預期發展商股今年上半年表現將跑贏收租股，並點名看好新地（016）、信置（083）、恒地（012）及長實（1113）。
大摩預測住宅價格升10%
花旗又指，去年第四季看好奢侈品零售物業後，現在更看好住宅板塊，由於第二季傳統上是樓市旺季，預期自3月起資產周轉加快。該行對本港地產行業偏好的最新排序為住宅、奢侈品零售、中環寫字樓、必需品零售及近郊寫字樓。
摩根士丹利比花旗早一周發表看好港樓的報告，並將香港房地產行業投資評級上調至「吸引」，預期今年住宅樓價、中環寫字樓租金及本港零售銷售額，將是自2018年以來，首次同步進入上行周期。該行預測今年住宅價格升10%，於2027年更會進一步攀升。
雖然對住宅市場看法一致樂觀，但兩大行對寫字樓及零售板塊的評估則相對審慎且有細微差異。對於寫字樓，大摩預計在追求質素的趨勢下，中環寫字樓租金今年可上升3%，整體市場出租率轉趨穩定，但整體租金仍料下跌3%。花旗則在偏好排序中將中環寫字樓列於第三。零售方面，花旗看好奢侈品零售，但大摩預計受內地訪港旅客上升帶動，今年零售銷售額有望增長3%，但同時憂慮網購及深圳消費的競爭將持續構成壓力，預期零售租金仍跌3%。