近年營商環境艱難，接觸不同客戶，發現坊間不少自僱人士誤會在按揭申請時最緊要證明自己收入夠高，不為意實質收入的穩定性才是關鍵。
一般打工仔只要有僱傭合約、糧單及稅單，還款能力即顯而易見；但自僱人士手持一份可升可跌的收入，申請人要證明自己還得起，就要令銀行相信其生意具可持續性，不會中途因入息出現波動而拖欠債項。他們須提供審計報告、利得稅單、商業登記證和公司戶口月結單等資料。交到銀行手上後，銀行一般會以稅單上的利潤簡單除以12個月，推算申請人的每月收入（所以申請時機對於部分人來說頗重要）。
銀行看重現金流
那麼生意收入穩定，是不是金額低一點也沒所謂？那要視乎低一點是多少。近年經濟波動，不少生意選擇保守入帳或預留開支，本身帳面盈利未必亮眼。銀行亦很清楚，每月盈利水平高低只反映申請人財務狀況以至還款能力的其中一個面向，如果同一時間，一間公司能保持活躍的現金流，有頻繁的資金出入，即使牽涉的資金額不大，申請人都有可能說服到銀行具備還款能力。
舉例，試想你有12萬元，有兩位親戚需要江湖救急，三舅父說他有時會有朋友判上判裝修工作給他做，整個2025年就是做了一單生意，賺取36萬元，換算成12個月每月有3萬元收入，每月夠還一萬元有凸。你看着三舅父一疊戶口月結單，問他何時再有工開，他拍心口跟你說好快有。另一邊廂，表姨去年不算風光，每日就是一早落舖包餃，到晚上10點收舖，每月扣除人工舖租等月入約兩萬元，慶幸每日午餐多學生哥同打工仔幫襯，收入變化不大。兩者相比，哪位親戚比較借得過？對於銀行來說，可能後者是更加穩妥的選擇。
有位客戶經營貿易公司多年，日前計劃購入一個約600萬元的住宅物業，申請六成按揭，貸款額約360萬元。其公司最近一年利得稅單顯示盈利約30萬元，若按銀行慣常算法，認可月入僅約2.5萬元，供款佔入息比率超過六成，驟眼看來不會獲批。
信貸紀錄須良好
然而，深入了解後發現，雖然客戶公司帳面盈利不高，但公司戶口卻資金流動頻繁、入帳與出帳具合理商業邏輯，亦相對穩定，顯示公司在實際營運，並非停滯或偶發性接單。最終成功為客戶配對大型銀行，獲批出六成按揭。
當然，不同銀行的取態存在差異，若申請人的業務本身盈利不高，應避免臨近簽約才匆忙整理由來不明的流水，並且要維持良好的個人信貸紀錄，以增加銀行信心。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣