2026-01-10
明報
【明報社評】房屋委員會日前公布新一份財政預算，顯示公屋建造成本繼續攀升，跟居屋單位的差距縮窄至僅4萬元，受建築開支上漲影響，未來帳目結餘面臨減少。房委會作為推行公營房屋計劃的法定機構，負責為基層市民提供可負擔住房，「賺大錢」並非其營運目的，惟公眾亦期望房委會至少能夠自負盈虧。房委會有需要加大力度管控建屋成本，以及研究有序擴大應用組裝合成技術提高生產力，長遠建立穩健和可持續的建屋財政模式。
建立穩健財務模式 避免重蹈賣產覆轍
根據房委會最新數字，2024/25年度每個公屋單位造價增至106萬元，比5年前飈升73.77%，漲幅遠超同期居屋單位建造成本（上升22.22%）。建築開支是房委會最大支出項目，佔比約一半，預計2029/30年度有關開支將漲至455.7億元，比本年度325.45億元增加四成。建屋成本擴大，無可避免影響房委會財政，預測2029/30年度現金和投資結餘為352.56億元，較2025/26年度的687.88億元縮減近50%。房署官員表示，屆時的現金結餘，估計足夠應付6個月建築支出和3個月營運經費。房委會財務小組委員會主席麥萃才則指出，相關估算只是會計數字，預測的年期愈遠，準確度亦會相應下降。
房委會的根本職能在於制定和執行公營房屋計劃，應對低收入家庭住屋需要，盈利賺錢從來不是其核心目標。由此角度看，假若房委會「水浸」、累積大額結餘，固然難說是健康現象，不過房委會作為財政自主的公共機構，政府和市民都期望它可以藉內部資金去推展公營房屋項目，不需依靠當局注資支撐。2003年，房委會曾因為財困，出售轄下零售和停車場設施，結果衍生出許多民生問題，纏擾社會多年，有關教訓亦須引以為鑑。房委會建立穩健的財務模式，確保可以長遠履行其職責使命，至為重要。主事者有責任嚴控各項成本支出、維持財政可持續性，無論政府還是房委會，都不能輕視公屋建造成本飛漲所帶來的長期財務壓力。
誠然，每個房屋項目的地理環境、工程難度、設計規模等不盡相同，正如麥萃才所言，公屋與居屋單位的造價不可簡單比較，不過本港建築工程耗資巨大，也是不爭事實。2024年發展局文件引述國際顧問報告，指出香港的建造成本高踞亞洲第一；本地建築工人薪酬較新加坡高出約七成，比深圳、廣州等地更高出約3倍。工程成本昂貴，是香港公私營建屋機構共同面對的問題。房委會運用的土地、資金屬公共資源，隨着未來幾年進入建屋高峰期，預料建築開支會逐步擴大，更有需要審慎管理財務。值得注意是，北部都會區將成為供應公營房屋的重點區域，未來5年提供逾6.3萬個單位，但該區地形較複雜，或會對相關工程帶來挑戰，進一步推高建屋成本。房委會表示為此已設立「項目促成辦公室」，協調不同部門去提升公營房屋項目成本效益，同時在工程規劃方面提前勘察地質狀况，以便更妥善制訂建築方案，期望能夠有效節省開支，至於實際成效如何，還須拭目以待。
此外，應用創新科技亦是壓縮建屋成本的可行之道。發展局文件提到，英國倫敦有大型工程項目運用數碼科技，配合組裝合成（MiC）、場外預製的建造方式，減省30%人力需求。事實上，近年特區政府也積極推進MiC技術在港落地實踐，2022年施政報告便建議房委會於合適項目採用MiC。
實事求是地看，MiC建築法在本港尚處起步階段，要形成從組件製造、運輸、存放到有效應用的完整產業鏈，達至規模效應從而降低整體工程成本，仍需時日。過去就有房署官員稱，雖然MiC技術可以令興建樓層的時間加快，但目前其成本仍較傳統建造方式貴約一成，私營房屋項目仍較少使用MiC。另外，部件在本地組裝時如果有偏差，也有機會出現滲水等問題。不過有本地大學研究指出，相比傳統建築法，採用MiC技術，長遠成本效益較高，可縮短施工時間約30%至50%、工地生產力提升1至4倍、建造成本可減低最少10%，未來本港公私營建屋機構若希望減省工程支出，MiC仍是一個值得推動的方向。
MiC建築法在世界不同城市漸趨流行。2024年，發展局與內地政府部門簽署《加強粵港建築及相關工程領域合作意向書》，深化兩地於工程範疇的合作，其中一個要點，就是建設大灣區成為MiC建築科技中心。房委會在確保住房品質的大前提下，加強探索運用MiC技術興建公營房屋，除了有助控制建築開支，同時也可為本地工程業界積累經驗，推動MiC建築法於香港和大灣區發展。
應否重推租置 尚需仔細衡量
房委會財政預算文件指出，租住房屋的管理及維修保養等經常開支，是其第二大支出項目。有意見認為，當局應考慮重推公屋租置計劃，減省支出。事實上，去年施政報告發表前，坊間對於應否重啟租置計劃，就有不少討論，官員後來表示，目前39個租置屋邨，仍有3萬個單位未賣出，當中也涉及定價、混合業權等問題，需時研究。從房委會財政角度看，出售公屋後，單位保養維修費用由業主承擔，有利於減少房委會營運開支，然而過往經驗亦顯示，租置公屋不時衍生出管理混亂等難題，租戶與業主之間就設施維修等事宜，也容易出現矛盾。其次，房委會出售公屋單位，意味出租房屋數目減少，多少也會對公屋流轉有影響。對於是否再推租置計劃，當局和房委會須從長計議，仔細考量利弊得失。