2026-01-10
經濟日報
政府向大埔宏福苑災民展開問卷調查，收集其對長遠安置的意願，標誌善後工作進入更具挑戰性階段。災民雖有不同選項，但每個選項伴隨複雜權衡，問題癥結是如何為嚴重受損單位估值，若定價合理，災民按自身狀況作抉擇。
原址重建太久 長者戶等不起
問卷提出3大方向：提出包括在宏福苑原址重建的3個原區安置地點、會否接受政府購買業權，以及跟政府「樓換樓」。接受政府收購業權，交易後可獲發現金，用來購買全新居屋和綠置居、二手居屋或私樓；「樓換樓」則換取一個價錢相若的全新居屋或綠置居，但不會獲發補付金。
早前有逾200名災民聯署要求原址重建，強調植根大埔區，宏福苑不僅是家園，更是承載多年生活記憶、緊密社區網絡。但有很多災民因親人在大火中喪命，怕觸景傷情，寧願離開這傷心地，要求跨區安置，但有部分人又對大埔區依依不捨，要求原區安置。
政府的問卷調查，回應這些聲音，試圖通過收集數據，為後續決策的依據。從選項分析，原址重建看似理想，能讓居民重返熟悉社區，但需時太長並不可取，因需待完成調查才能清拆，重建又涉及按舊圖則抑或使用新圖則、招標、施工，最快9年後才能入伙。對屋苑內佔比高達37%長者和34%退休住戶而言，是遙不可及的承諾。
對災民而言，跨區安置是最快重獲永久居所的選擇，九龍灣盛緻苑綠置居單位9月便可入伙。若想原區安置，最快要等到2029年才有新居屋落成啟用，即使政府之前承諾為業主每年發放15萬元租金補貼，為期兩年，但選擇原區安置，在租金補貼期結束，新居屋未入伙前這個真空期，租金由誰負責，相信是災民最關注的問題。
當局明白到長遠居所安排上是沒有一刀切解決方案，傾向提供多元選項供災民自行選擇。災民無論選擇哪個選項，背後最大考量是哪個帶來的利益最大化，而當前最大難題是大火令宏福苑7幢大廈的樓宇結構可能嚴重受損，銀行已暫停對宏福苑進行估價，令災民在估值失錨下不知如何評估哪個選項最佳。
要解決這難題，須先為嚴重受損的單位定價，而政府提出收購業權，便是試圖在市場定價機制失效下為宏福苑估值作價。不過，用甚麼準則來定價是個挑戰，若估值偏低，災民可能拒絕收購，轉而要求重建；若估值偏高，則可能引起社會反彈，畢竟大埔宏福苑援助基金43億元在扣除之前補助項目，剩餘29億元，再加上保險賠償20億元，也不足以支付，需動用公帑兜底，屆時難免有聲音指需要合理善用公帑。
收購價須合理 選項細節可談
因此，定價需要災民和公眾都接受。測量師學會提出以災前市場成交價為準則，未補地價的單位實用呎價約6,000元，已補地價單位為8,000元，未嘗不是一個為後續所有補償和安置方案提供了價值錨點，政府和災民其後在這個估價的基礎上，就每個選項的細則再進行磋商。
以宏福苑431至485平方呎的單位，按這個估價計算，業權價值約258萬至388萬元。災民若選擇讓政府收購業權，所獲得的現金足以在大埔區買面積相若的二手居屋（215萬至280萬元），還可能有餘錢進行裝修。若跨區購買東涌、啟德和將軍澳新居屋平均呎價要6,240元至9,300元，收購款項不足以購買同等面積單位，需額外補差價。若選擇「樓換樓」，則毋須補額外差價。災民在計算各選項，認為哪個會得益最多，自然會很快便作出抉擇。
對長者業主而言，可以因應自身狀況，選擇賣出業權，將收購款項買一個面積較小的居屋，甚或改為租房，讓手頭有更多現金安老。
合理估值是災民抉擇關鍵：若價格公道，他們可理性選擇，重拾生活。反之，爭議恐延續，長遠安置工作也被拖慢。
責任編輯：張志堂
欄名： 社評