2026-01-05
星島日報
聯繫匯率制度下港元與美元掛鈎，美國高息即是香港高息，所謂「成也利息敗也利息」，長期高息政策有利銀行業賺取巨額息差，但傳統行業和基層民眾卻苦不堪言。過去幾年香港住宅樓價大跌3成左右，商業物業更暴跌5至7成不等，最大原因就是因為利息高企，供樓負擔比6、7年前大增一倍，使部分持貨過重的地產財團和物業投資者難以負擔，在銀主的壓力之下，他們不得不賤賣物業，才導致樓價出現大幅下調。
利好工商舖市場的6大因素
然而，這種情況在去年下半年出現轉機，自從特朗普給予美聯儲局主席鮑威爾壓力，美國開始減息，香港樓市從去年初下跌到下半年掉頭回升，全年表現也算有所交代。如今連天天在媒體高呼樓市下跌的專家，也忽然轉為唱好，筆者倒也欣賞這種勇於認錯的態度，懂得糾正錯誤觀念才不會繼續錯下去。展望2026年，市場情緒由悲觀轉為樂觀，樓市將苦盡甘來，各類物業皆呈現上升趨勢，住宅市場不用置疑，專家們一致認為樓價可上升5至10%不等。
至於工商舖市場，專家意見不一，認為過去幾年樓價跌幅過大，受了重創要立馬復原不容易，後市仍不明朗。筆者對於今年工商舖市場的看法還是比較樂觀的，一個大跌六、七成的商業市場，如果出現轉機，就等於股市在谷底開始反彈一樣，回升的幅度相對會較大。筆者預期甲級寫字樓和一線商舖的價格會有超過一成的回升。從以下幾個因素來分析一下：
（1）：甲級寫字樓和商舖市場，錄得國際大型投行基金、銀行和金融機構天價租入；（2）：國內知名電商平台、科創公司天價及高價購買甲廈作為亞太地區香港總部；（3）：資金和人才持續流入本港，資金尋找投資機會，明年上半年「筍盤」將被全面消化；（4）：打造亞洲教育之都，香港教育事業興旺，創造一股商業市場的生力軍，商廈的未來仍然有希望；（5）：美聯儲局主席今年5月換人，美國和香港的利率將逐步下調至與其他發達國家看齊，到時供樓負擔將變得較為輕鬆；（6）：香港銀行普遍對商業物業持審慎態度，按揭方面堅持少做少錯，不做不錯，然而巿場仍然錄得大量的用家、投資者入市，是不是「春江水暖鴨先知」？
蔡志忠
亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長