2026-01-02
經濟日報
內地樓市未脫困，瑞銀亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻指，內地樓市的問題較香港更大，除因存在很多隱性庫存，空置率亦相當高，全國住宅空置率約19%，預期今、明兩年樓市仍是一個下行周期，當中一線城市更會跑輸。
建設過多問題難解決
林鎮鴻預計，內地一線城市2026年樓價跌10%，2027年再跌5%，因內地租金回報率偏低，只有約1.8%，按揭利率則約3.1厘，即使瑞銀預期今年內地會再減息，但減幅仍未足夠，故看淡內地樓市。
他指，一般樓市有三種泡沫，即定價過高（overprice）、建設過多（overbuild）及槓桿過高（overleverage），內地樓市在建設過多一環較嚴重，這個問題亦是三者中最難解決，再加上「十四五」四大一線城市中，每個城市的保障房供應增加40萬至60萬套，令內地樓市更難回到平衡。
「很多時候計算庫存時，並沒有考慮到二手庫存，前幾年投資者買了十套房，但現在樓價改變了，他們第一件事就將手上的多套房放售，所以二手掛牌的數字於過去兩、三年不斷上升，因此納入二手庫存後，整個樓市的去化周期很長。」
一二手房差價擴 樓市添壓
林鎮鴻表示，近年內地興起「第四代住宅」，加上放開限價，發展商又加快在一線城市買優質地塊，建成豪宅後推出市場，令部分本來買二手樓的置業者，改變主意買新樓，甚至可能將手上的二手樓放售，二手供應一直上升下，一、二手樓價差距拉闊，令一線城市樓價有加速下跌迹象，特別是北京及上海兩個城市，跌幅較三、四線線更快。
他相信，內地樓市要回到供需平衡，隨繼續減息，租金亦要企穩，缺一不可，但內地減息的步伐不會很快，一定慢慢來，所以未來兩年樓市難有顯著復甦，當中一線城市表現會遜於二至四線，因去年一線城市賣地較多，而且保障房陸續交付。
責任編輯：梁智豪