2026-01-02
經濟日報
本港樓市去年逐步回暖，止跌回升，瑞銀認為，隨聯儲局持續減息，加上過去兩年住宅租金上升，部分樓盤買比租更便宜，同時港股表現不錯，均有助加強置業者的入市信心，預期今年住宅樓價升5%之內。
瑞銀亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻接受本報專訪時表示，分析香港樓市時應看闊一點，特別是僅一河之隔的深圳樓市，「港深的樓價傳導機制有兩方面，一是租金、一是利率，兩地利率不一樣，香港跟美國，深圳跟國內，而且有資本限制，故租金的影響較大」。
林鎮鴻稱，現時深圳樓價及租金都向下，基於深圳租金跌而香港租金升，兩地租金差距已大幅拉闊，從而增加了兩地通勤，「有些人可能是住在深圳，然後在香港上班，或者北上退休，所以只有深圳租金及樓價見底或企穩時，才不會拖低香港樓市」。
減息開始後 部分租客租轉買
本港住宅租金表現跑贏樓價，林鎮鴻指，「我們比較看重租金絕對值的變化，因租金沒有投資屬性，是純居住的，因此可反映住宅樓市的供需關係，過去兩年租金每年平均上升約4%至5%，反映底層的供需關係在變好，故減息開始後，就有些租客由租變買。」
近年大灣區日漸融合，林鎮鴻建議，買樓要避開北區，因臨近深圳，兩地通勤的可能性較高，而且當地公營房屋供應較多，而隨中港兩地交流日增，本港各行各業未來都會面臨更多競爭，部分企業甚至會被內地品牌替代，這可能會影響失業率及收入，繼而影響本港樓市需求，因此要密切關注。
港股暢旺 中環寫字樓望見低
本港寫字樓市場低迷數年，林鎮鴻認為，金融行業是寫字樓市場的領先指標，去年股市暢旺，金融從業員數目上升，意味寫字樓需求也會增加。他經常追蹤證監會的持牌人士數字，而有關數字於2024年末已見底，直至去年11月都一直上升，而且對冲基金主力在擴充，所以他預期今年中環寫字樓市場會見底。
他解釋，對冲基金在寫字樓市場有三大特色：（1）對租金不敏感，且賺錢能力很高，所以可以加租；（2）一定要最好的寫字樓，因員工的工作壓力較大，他們願意租用最好的寫字樓；（3）需要資訊的優勢，他們一定要最快獲取最新資訊，故一般都駐紮在中環，不會去很遠的地方，因此中環寫字樓市場會率先恢復，但非中環則會出現分化，租金仍有壓力。
近月不少中資企業如阿里巴巴（09988）等均在港購置寫字樓，林鎮鴻相信是一個新趨勢，但中資企業在寫字樓方面較具選擇性，不僅要求較新的寫字樓，而且要有海景，還會要求放置品牌名牌於大廈頂部，做到廣告效應。
本港地產股方面，林鎮鴻指，現時地產股折讓幅度較大，選股時最重要是留意公司有否資本回收計劃，這是股價跑贏大市的關鍵，因相關公司更著重提高股本回報率（ROE），故會出售資產、回購股票或投資新業務。
責任編輯：梁智豪