2026-01-02
經濟日報
新一輪的居屋、綠置居部署推出，《經濟日報》及地產站就當局部署及各屋苑優劣有不少報道，唐榮另闢討論資助出售房屋的財務事宜。
資助出售房屋收益 今年料277億
據報道，新一期推出的「居屋2025」5個新居屋合共8,316伙，聯同因撻訂而重售的235個居屋單位，總售樓收益估計為237.5億元，在扣除142.7億元的估計總成本，預計房委會錄得的運作盈餘為94.8億元（見表）。
至於「綠置居2025」方面，主要涉及九龍灣盛緻苑，涉及1,467伙，預計總售樓收益約為39.3億元，扣除22.6億元的估計總成本後，預計有16.7億元盈餘。
總括來說，即是今年推售的約1萬伙資助出售房屋，大約有276.8億元賣樓收益，以及111.5億元盈餘，平均下來大約每個單位有276.3萬元收入，以及111.3萬元盈利。拆開「居屋2025」及「綠置居2025」兩盤帳目，見到兩者平均每個單位的盈餘相近，甚至綠置居由於推出的是九龍灣盛緻苑屬於市區屋苑，單位盈餘甚至還輕微高一點。
若果對比公屋的興建成本，按照今年4月房屋局回覆立法會議員質詢期間，提及2023/24年度房委會興建每間公屋/綠置居成本為97萬元，以往一間居屋收益支持兩間公屋單位的建築成本，現時大約是賣1間居屋/綠置居資助興建1.1間公屋。
值得留意的是，房委會計算居屋/綠置居項目的總工程成本時候，有將相當於發展成本35%的土地成本納入，但房委會興建資助出售房屋的土地，實際上是由政府當局象徵式地價提供。若果將土地成本扣除，居屋/綠置居實際盈餘相信會再高一點。
參考政府曾經公布過「居屋2014」至「居屋2019」，5期18個居屋屋苑攤分的每個單位土地成本普遍大在31萬至54萬元之間。
1間居屋綠置居 助建1.5間公屋
以「居屋2025」及「綠置居2025」每個單位運作盈餘大約110萬元左右，再加上大約40萬至50萬元土地成本，相當於每個單位150萬至160萬元，對比每間公屋97萬元建築成本，相當於1間居屋/綠置居資助興建1.5至1.6間公屋。
居屋「一開二」變成「一開1.5」，要利用居屋養公屋達致財政平衡就更難，特別是以往公屋及資助出售單位比例是七三比，亦即是2.3間公屋對1間資助出售單位。
至於去年施政報告，則提出公屋及資助出售單位比例，逐步調整成六四比，變成1.5間公屋比1間資助出售單位，將會相對接近「一間居屋養1.5間公屋」狀況。
撰文： 唐榮
欄名： 專家樓論