綠表居屋市場彈起

近月二手樓價見底回升，除了投資資金重投樓市外，換樓鏈明顯轉活，尤其是新一期「白居二2024」合資格人士帶動下，綠表居屋市場走俏，為換樓市場注入強心針。 新一批白居二頻入市 成交急升 房委會10月陸續向「白居二2024」的合資格人發出購買證，新一批白居二頻頻入市，居屋及公屋第二市場成交量顯著急升。10月份居屋及公屋第二市場（未補地價）的成交宗數錄540宗，按月大幅急升約1.7倍，11月份宗數進一步攀升至599宗，連升2個月，是逾1年半最旺的月份。 綠表公、居屋交投升溫，即時帶動換樓活動。例如天水圍居屋天頌苑K座高層3室，實用面積約506平方呎，屬於2房間隔，早前以333萬元（未補地價）易手，呎價約6,581元。原業主早於2013年以約156萬元購入，持貨約12年，帳面獲利177萬元。 業主沽貨後，隨即物色九龍四小龍單位，以方便小朋友讀書轉區，最後購入長沙灣宇晴軒1座低層E室，實用面積約447平方呎，成交價648萬元，呎價約14,497元。 其次，馬鞍山錦暉苑高層2房單位，實用面積381平方呎，業主於2020年約284萬元購入，上月以413萬元（未補地價）售出，呎價約10,840元，單位持貨約5年，帳面獲利約129萬元，期內升值45%。 業主沽貨後，隨即購入同區聽濤雅苑6座一個3房單位，實用面積約710平方呎，成交價810萬元，呎價約11,408元。 上述2宗換樓個案，一宗是跨區換樓追求較佳的市區配套及校網，另一宗則是同區換樓，追求更大的居住空間。 樓價回落 居屋業主伺機換私樓 事實上，由於私樓樓價高位回落逾25%，為不少居屋業主提供換樓的機會。參考房委會11月份的資料，粉嶺山麗苑當月共錄得22宗買賣，是全港交投最活躍的居屋屋苑，成交價介乎138萬至338萬元（未補地價）不等，持貨3年多平均升幅約29%。 雖然有個別小業主帳面蝕讓數萬元離場，但22宗帳面合共升值1,163.9萬元，平均每宗獲利約52.9萬元，以目前同區私樓造價，足夠用作換樓首期。例如若選擇貼近火車站的屋苑，粉嶺名都1座中層F室，實用面積399平方呎，2房間隔，11月成交價445萬元；若選擇居住空間較大的單位，粉嶺花都廣場6座高層B室，實用面積526平方呎，3房間隔，11月成交價546萬元，呎價10,380元。若以9成按揭計，山麗苑11月22宗成交個案平均獲利52.9萬元，基本上可達到換樓門檻。 市場預期今年全年未補地價公、居屋二手買賣有望突破4,000宗水平，加上「白居二2024」仍有大批潛在購買力未入市，相信未來數月會進一步帶動換樓鏈，為二手樓市帶來利好因素。