2025-12-27
東方日報
藍籌屋苑首11月做價全線向上 黃埔飆13%最勁
香港銀行多次減息，加上住宅樓價由高位回落，買樓需求逐步升溫，為2025年樓市帶來起色，樓價連跌3年後終首見回升，今年暫時已累升約4.3%；10大藍籌二手屋苑首11個月做價亦全線向上，九龍指標盤紅磡黃埔花園升約13.4%最多；市場普遍預期今年全年樓價升幅可達半成。
用家及投資者紛紛趁低入市，下半年出現部分投資者短炒獲利出貨，帶動樓價反彈；截至12月24日公布為止，反映主要二手屋苑價格走勢的中原城市領先指數報143.56點，較去年底137.64點，上升約5.92點，連跌3年後重拾升軌，惟仍比2021年8月歷史高位191.34點，低出約24.97%；市場普遍預期今年全年樓價升幅可達5%。根據差餉物業估價署資料，10月私宅售價指數報294.3點，今年已累漲約1.76%。
年內買賣3.5萬宗4載最勁
今年《財政預算案》提出，將100元物業印花稅擴至樓價400萬元，同時本港銀行今年兩度減息，令供樓利息減少，買樓成本減少帶動整體交投氣氛。中原指，今年首11個月錄得約3.58萬宗二手私人住宅成交，全年計已創4年新高，今年最終料達3.9萬宗，按年增加約15%。同期整體物業買賣登記錄約71,703宗，亦屬2021年後4年最多。
10大屋苑有4個項目的首11個月交投量已超過去年全年，包括黃埔花園暫錄約276宗，漲幅約29.6%最顯著，11月平均實用呎價報約13,577元，樓價升幅最大，是表現最好的藍籌盤。
太陽物業余君桐表示，屋苑位處配套完善的社區，食肆齊全，交通網絡成熟，並且有一批區內客支持，分支家庭及同區換樓客佔買家比例達七至八成，其餘則為投資客。該屋苑現時入場費約520萬元，為實用面積約389方呎的兩房放盤，與去年底相若。
太古城呎價僅升0.8%落後
同屬九龍藍籌屋苑的荔枝角美孚新邨，今年樓價升幅約7.8%，平均實用呎價重上一萬元水平，報約10,088元。中原馮健平稱，受減息帶動，加上年初時屋苑呎價低水，吸引新界買家轉投，推動成交量上升，當中樓價500萬至800萬元單位最受追捧，現時入場費仍僅由428萬元起，較去年底約400萬元稍為上升。
不過，鰂魚涌太古城及康怡花園、東涌映灣園、將軍澳新都城等4個屋苑，首11個月平均實用呎價升幅全部都低於半成。其中，太古城升幅僅約0.8%。美聯吳肇基指，升幅偏低，相信只是個別低質素單位成交，拉低屋苑11月平均呎價所致，年內普通單位成交價已隨大市向上。
回顧10個二手指標屋苑表現，截至12月中為止，今年暫錄約2,181宗買賣成交，而2024年全年錄約2,140宗，成交量升破去年紀錄。
專家估租賃市場再成亮點
展望明年樓市走勢。資深財經專家林一鳴認為，香港樓市呈現「老人主導」，即是擁有物業人士大多已沒有按揭貸款，不需要劈價賣樓，換樓機會也不大；現時年輕人意向租樓為主，加上疫後新移民入市需求開始減弱，部分已選擇內地及香港居住；在各種因素下，香港買樓需求跌至新低。
他又指，明年樓價難見大幅上升，惟亦不易下跌，總成交量或維持約6萬宗水平；租賃市場相信會再成亮點，在新移民及內地學生需求推動下，租金有望上升約5至10%。
中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量稱，香港股市自2024年起已見上升，樓市要到2025年中才開始跟隨，預料今年樓價最終有數個百分點的升幅。明年則相信恒指有望挑戰3萬點，在股、樓周期互相牽引下，預期明年樓價仍會平穩向上，升幅約10%，波幅較股市為少。