2025-12-22
東方日報
萬科企業(02202)成為另一個計時炸彈，歸根究柢是房地產市道今年持續尋底，以國家統計局數據測算，上月全國新盤銷售額按年銳瀉逾27%，跌幅連續兩個月超過兩成。獨立地產分析師鄭懷武估計，全國每年新盤銷售額尚未見底，比2021年高位跌逾六成不足為奇，始終國民對樓價的預期已發生根本性的改變，地方政府欲救樓市又無從入手。
國統局數據顯示，首11個月全國新盤銷售額為6.6萬億元（人民幣•下同），按年再跌11.2%，就當全年都是這個跌幅，今年全年就是7.53萬億元，比2021年高位跌53.7%。
財政壓力或礙政府收儲
就內地救樓市成效不彰，鄭懷武表示，「政府收購樓盤（收儲），所需資金起碼兩萬億、三萬億元甚至更多，最直接是印錢給地方政府做，可以立即改變市場預期，這是最簡單的方法。但中央會想，代價是甚麼？刺激消費的資源也不夠，救了內房，其他問題有沒有足夠彈藥？地方政府財政緊張，官員又有沒有足夠的誘因去大膽嘗試，誰能保證這樣救樓市，消費就會回來？況且民眾恐怕不會單純因為政府強調要救樓市就去買樓。」
早前召開的中央經濟工作會議強調，「着力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房」。中金公司認為，對房地產相關表述將供給放在首位，或表明對於房地產庫存問題的聚焦和關注達到新高度。中指研究院指，鼓勵收購存量商品房將成為消化庫存的重點舉措。
救市見效須逾4萬億
鄭懷武表示，救內房的王道始終是經濟好轉，可是與2008年不同，現在美國對中國商品加徵巨額關稅，內捲、通縮之所以出現是因為內需不振；要像2008年救市那樣立竿見影，以當前國內生產總值（GDP），規模一定遠超當年的「四萬億」。
至於內地樓價會否像香港這樣，因為租金回報率高於按息而趨穩，他直言有保留，因為收租並非內地居民買樓的主要動機，況且目前租金回報率仍比屢經調低的按息低不少，「我都唔想估樓價要跌幾多先可以循呢個機制穩定下來，恐怕未來5年都難。」