【明報專訊】2026年由於美國減息速度暫時未明確，市場對環球房地產市道暫抱觀望態度。不過，即使宏觀經濟存在不確定性，新加坡私人住宅房地產市場今年仍錄得升幅，而預期明年受惠於利率下降、經濟前景樂觀及股市繼續上升因素影響下，料漲幅約為3%至4%。PropNex主席Ismail Gafoor和首席執行官Kelvin Fong表示，「我們預計2026年的一些關鍵趨勢其一是利率環境更加寬鬆，買家可獲得優惠的貸款利率、同時（新加坡）私宅需求維持，支持價格上升。」
在新加坡置業，一定是先選位置，當中其他中央區（Rest of Central Region，簡稱RCR）佔地廣闊，雖不在最核心地帶，但同樣享受着便利的交通網絡、優質的教育資源和完善的生活配套，如大家熟悉的牛車水、小印度等便屬此地區，而RCR在豪宅和郊區住宅之間，樓價相比核心中央區（CCR），即烏節路或聖淘沙等地區更實惠。買家選擇中央區，會傾向於選擇靠近社區設施且步行即可到達地鐵站的項目，因此，地段和合理的價格將是推動新一年CCR市場發展的兩大關鍵因素。
組屋轉售價增長放緩
Ismail Gafoor預計，2026年新加坡銷售額將保持穩定，根據市區重建局（URA）的數據，2025年第三季未售出的未完工私人住宅（不包括執行共管公寓）數量降至七季以來的最低點，為17,029套，並預計開發商將繼續調整定價策略，以確保價格在買家可負擔的範圍內，預期平均售價由150萬至250萬坡元。
Kelvin Fong表示，近年政府採取了一系列供求兩方面的措施來抑制組屋轉售市場的過熱現象，組屋轉售價格增長已有所放緩。數據顯示，2025年第三季組屋轉售價格較上季上漲0.4%，低於上一季的0.9%，數據顯示組屋轉售價格指數連續第四個季度成長放緩，組屋轉售價格上漲2.9%，遠低於2024年同期6.9%的漲幅。
OCR物業性價比高 持續有需求
Ismail Gafoor預計，2025年全年組屋轉售價格升幅可能在3%至4%之間，較2024年9.7%的漲幅顯著放緩。「就交易量而言，鑑於新房供應趨緊，2026年新樓銷售量在8000至9000套之間。同時，私人二手房交易量可能保持穩定，在2026年徘徊在14,000至15,000套左右。」Ismail Gafoor道。展望2026年，他指出，新加坡買家群體仍將是主要買家，包括首置人士、組屋升級者和投資者。中央區以外地區（OCR，也稱大眾市場）將成為開發商銷售的主要驅動力，部分原因是該細分市場的新房推出比例較高。Ismail Gafoor表示：「根據我們的估計，OCR地區將佔2026年可能推出的新房（不包括執行共管公寓）的60%以上。此外，OCR地區房屋的性價比高、更適合家庭居住的戶型以及組屋升級者的持續需求，也刺激着市場需求。」
整體而言，組屋轉售市場價格升幅放緩，但部分地區仍保持強勁勢頭，推動了售價至少100萬坡元的組屋轉售數量上升。根據12月4日公布的銷售數據，截至2024年底，已有1484套組屋以至少100萬坡元的價格售出，遠超過2024年全年1035套的預期。由於買家對某些特定類型的公寓有着旺盛的需求，這些公寓被認為更受歡迎或更特別，因此買家願意支付溢價，相信轉售公寓現象將在2026年繼續出現。
新組屋的穩定供應以及2026年達到最低居住年限（MOP）的組屋數量增加，可能共同抑制組屋轉售價格的上升。預計到2026年，達到5年最低居住年限的組屋數量將從2025年的8000套增至13,500套，從而增加可供轉售的新組屋供應。同時，預計2026年和2027年將推出總計約35,000套新組屋。這些新組屋將為潛在買家提供更多選擇，並有助於抑制價格上漲。
額外買家印花稅減免 外國客或入市
Ismail Gafoor表示，投資者需要關注的一些下行風險包括宏觀經濟的不確定性、全球經濟成長放緩、地緣政治和貿易緊張局勢，以及人工智慧泡沫可能對科技相關產業造成的潛在壓力。Ismail Gafoor表示，新加坡政府對海外賣家徵收高達60%的額外買家印花稅（ABSD）將繼續抑制外國投資需求，他預期新加坡市民仍是未來房屋銷售的主要驅動力。根據市區重建局的房地產資訊系統（Realis）備案數據，截至2025年11月23日，外國人（非永久居民）僅佔新售非有地私人住宅的1.5%，與2024年的1.4%基本持平。
自2023年4月收緊ABSD措施以來，外國人購屋需求一直低迷，這種情况可能持續到2026年。鑑於各項自由貿易協定（FTA）規定的額外買家印花稅減免政策，部分外國買家可能仍願意在新加坡購屋。冰島、列支敦士登、挪威、瑞士及美國國民，均可享有與新加坡公民相同的印花稅待遇。
明報記者 龍彩霞
[環球樓市]