2025-12-18
經濟日報
新盤市場要多重數據綜合解讀，先看落成量，差估署今年初就預計2025年落成量為20,862伙，而截至10月份數據便已達標82%，若之後公布的11月份、12月份落成量都能維持每月千多伙，即有望達標。
至於2026年落成量，同樣是今年初預測為20,098伙，仍然維持在2萬伙以上高位，這批現樓或準現樓部分已售出，不過發展商仍有一定數量的現樓新盤需要消化，今年初財政預算案預測私營房屋未來5年（2025至2029年），每年平均落成量超過17,000個單位，扣除2025及2026年落成量，2027至2029年的新盤落成量將減至平均每年14,680伙左右，這3年由高落成量下跌的預測數字，代表未來一、兩年將可以樓花形式開售的新盤量料會回落，真實數字有賴2026年初財政預算案進一步確認。
當然，還有一手潛在供應數字反映新樓「去庫存」的情況，房屋局最新截至2025年9月底數據（見附圖），未來3至4年一手私人住宅潛在供應錄10.2萬伙，當中屬於短中期供應的樓花以及現樓餘貨量均有所回落。當中在建而未售出的樓花單位進一步減少至6.2萬伙，按季減2,000伙，創2021年第3季以來4年新低，相較去年第3季高峰期7.7萬伙，大幅減少1.5萬伙或近2成；而現樓餘貨量則錄得2.6萬伙，按季減少1,000伙，屬於近一年新低。
首3季施工量6900伙 按年減62%
第3季度施工量只有800伙，按季減少68%，屬於近13個季度最少；而首3季累計施工量6,900伙，亦按年大減62%。反映發展商在調節建屋進度，將直接影響中期供應回落。
現樓及樓花供應大概掌握後，再看看承接力。2025年一手銷售理想，根據土地註冊處截至11月的數據，2025年一手成交量已達18,801宗，全年有機會見2萬宗，是自2019年21,108宗後新高，一般估計，2026年發展商將會繼續去庫存，一手成交量或會維持在2萬伙的高水平。
仲量聯行報告指出，以2023及2024年的供應計算，市場分別需時約101.6個月及67.4個月方可消化全部庫存。隨着餘貨單位逐步消化，預期至2025年底，庫存消化期將回落至2015至2021年的平均水平約51.3個月。至2026年底，私人住宅供應有望恢復至正常水平，屆時去貨速度更可進一步縮短至約44.7個月。
多重利好 明年有望重現「溢價」
去庫存壓力稍減，近日部分一手新盤可以見到既求量又求價、部分減少優惠等等，估計2026年趨勢將持續。昨日美聯物業一份報告指出，新盤定價策略已由2024年第2季的「明顯折讓」（約12%），逐步過渡至近期相對「貼市」，截至今年第4季（截至11月），僅出現約0.8%左右的折讓，部分項目更已重現開價高於同區二手價的現象。在庫存持續回落、樓價反彈以及息口下降的多重因素推動下，預期2026年新盤將重現「溢價」。
撰文： 唐榮
欄名： 專家樓論