2025-12-15
經濟日報
2025年1月，唐榮曾撰文分析蛇年樓市。
當時指出，唐榮認為利好是可以用10年前價位買樓，其實歷史上的機會不多，供平過租，估計下跌空間有限（5%之內），不超過80年代；如果再減息，按息由3.5厘減至3.25厘，樓價有機會更加穩定。
除了剛性自用需求，細單位回報率有3.7厘，吸引長線投資資金。內地專才及內地生，繼續推高2025年住宅租金。不過，現樓餘貨及樓花多，仍需要去庫存，近期新盤只要願意「真」劈價有承接，但新盤持續減價，亦分區式影響二手樓價。
基本上2025年實際走勢與上文預測類近，樓價跌至3月後反彈，截至10月，已持續上升或橫行，2025年3月樓價較2024底再跌1.5%後回升，到10月累計升幅3.3%，似乎開始扭轉4年連跌。明年馬年的走勢如何？
過去3次馬年 樓價兩升一跌
唐榮多次強調，樓市不論升跌，趨勢一旦形成，很難短期內扭轉，基本上是虎兔龍蛇4個年份都齊升齊跌，唐榮根據差餉物業估價署資料，雖然樓價已輕微回升，但樓價指數全年平均值相信較去年仍有一定幅度下跌，不過，跌幅應該較過去兩、三年的幅度大為收窄。
唐榮找來一些馬年樓市表現資料，過去3次馬年，樓價兩升一跌，對明年樓市表現，有沒有一定期望？
翻查近農曆年前撰文，2023兔年，唐榮撰文「動若脫兔」，特別提到香港樓市不少都是大起大落的年份，而且樓市趨勢形成，續後年份多不會改變。到了2024龍年，唐榮又指出，如果以生肖年份觀察樓市資料，似乎大起大落仍是不可避免，兔仔好動，跳上跳落，龍年緊接兔年，同樣偏向大波動，升跌均超過雙位數幅度。
附表顯示，情況的確類同，至於過去3次馬年，可以形容為是一匹相對「溫馴的馬」。
樓價轉穩 有助明年溫和上升
附表顯示，1990年馬年相對其前後年份的升幅，有15至25個百分點的差距。2002年馬年，樓市仍處於下跌周期，跌幅較前後年份略少1個百分點。至於2014年馬年，同樣在上升周期，但升幅亦較前後年份少得多。可以理解，上升周期時，市場無法快速適應連續狂升，所以需要時間接受價位，升幅會有一段時間放緩、蓄力。正如下跌市，業主也有拒絕急劈、嘗試守穩價格的調適期。
至於2026年馬年，由於樓價2025年轉穩，影響樓市因素由一面倒負面，變成累積有利因素，完全撤辣、減息、租金上升等等，一如以往，趨勢形成，有助馬年樓價溫和上升。
撰文： 唐榮
欄名： 專家樓論