2025-12-09
東方日報
隨着上世紀60至70年代，香港人口膨脹，經濟起飛，住宅樓宇興建量如雨後春筍般大增，至今這些住宅樓齡甚高，維修保養成大問題，每年涉及的工程市場價值可觀。本來若樓市穩定，地產行業投資蓬勃，有助推動公私營市區重建項目發展。偏偏樓市大調整後，前景尚不明朗，近年政府土地拍賣量大減，市區重建步伐亦減慢。大埔樓齡逾40年屋苑的嚴重火災，讓舊樓維修機制長年積累的種種問題暴露無遺，市場對高樓齡二手樓投資感卻步，將令市區重建更舉步維艱。若政府不決心找出問題根源，從嚴懲治並徹底改革，只怕港樓市場再添新隱憂，相關物業的資產重估潮也在所難免。
地產業這些年對香港經濟的佔比雖降，但無可否認仍是重要產業之一。地產業投資是香港固定資產投資的重要部分，關係到百業景氣，需求反映經濟冷暖，房屋也是香港市民的重要財產，安居之所。
近年香港人口老化，樓宇也面對老化問題。發展局的資料顯示，過去10年樓齡達50年或以上的舊樓激增，10年前只有5,100幢，如今已翻倍至1.02萬幢，等於每年平均增加510幢，推算到2043年，50年或以上樓齡的舊樓將增至2.43萬幢。可回顧2014至2023年期間，市區重建局已重建私人樓宇約1,600幢，即每年平均重建160幢，但相對於持續飆升的老舊樓宇數字，這個重建速度顯然滯後。再者，近幾年樓價大幅調整三、四成，令市建局的7年樓齡政策面臨考驗，項目虧損的同時，要展開新的重建項目變得困難，而新樓亦以「擠牙膏」方式銷售，私營市區重建市場更顯冷清。
在這個背景下，大埔屋苑的嚴重火災，人命傷亡固然是最重大且無法挽回；同時這場火也揭示目前大廈法團制度、大維修工程與建造業監管各個環節都出了嚴重問題，有因有果。從投資角度看，這些問題不徹底解決，存在大量高齡樓宇的二手樓市必然會受影響。
近年香港樓價雖已由高位大幅調整，但經濟景氣差，樓市主要是靠投資者，尤其是內地富裕群來港投資所主導。對於投資者而言，物業是商品，得綜合評估商品的投資回報與保值能力。若二手樓因種種制度缺失的問題，而令投資成本上升（如火險及物管成本增加）、資產價格貶值，投資者自然選擇避之，二手樓市流動性將受考驗。
再看本地居民，不少買不起新樓，又未符合資格申請公共房屋，置業本來主要從二手樓市來實現，可在這次火災後，對於入市二手樓市，尤其高樓齡住宅自然有所卻步。如是者，短期二手樓價或要再折讓才能保住流動性，整個樓市又添變數。
這也說明，政府如今首要當是救災、支援災民，同時得總動員從速深入調查事件、從嚴追責，並檢視各項現行制度和監管架構，作出徹底改革，否則地產相關的建造和物管等行業敗壞現象禍延，不利保障居民性命和財產安全，市區重建進度也受阻，對樓市、經濟，以至整個社會發展，將是又一場劫難！