2025-12-08
星島日報
「住大啲」是很多香港人的希望。人才舉家來港定居亦會對較新及面積較大的住宅單位產生需求，若此等單位供應量不足，自然降低香港的吸引力。
近年私人一手住宅供應由中小面積單位主導，較大面積的單位供應比率顯著減少。透過分析屋宇署「上蓋建築工程動工通知」每年獲批的總建築面積及單位數目，可看到近年住宅單位的平均建築面積顯著下跌。
平均面積顯著下跌
在2011年至2015年這5年期內，單位平均建築面積在75至80方米左右徘徊，當中2013年曾達95方米。隨後2016年至2021年期這6年期內，下調至56至63平方米左右。而2022年至2024年，再下跌至介乎39至47方米。今年首8個月動工的單位平均面積有所回升至約54方米。
近年新樓落成以少於40方米實用面積的甲類單位為主導，在近3年佔總量介乎44%至56%；而40至69.9方米實用面積的乙類單位在同期所佔比率亦高達34%至44%。
按估算今明2年少於70方米實用面積的單位供應比率共佔約90%，較大面積單位供應只有小量。
開放式廚房融入客飯廳
細小面積單位供應顯著增加既有市場因素（高樓價、印花稅、按揭政策及利率等），亦有政府政策推動增加住宅單位供應數目的重要因素。2010/2011年《財政預算案》推出「限呎樓」用地，在賣地條款限制地皮興建住宅單位的數目及面積，目的為增加中小型住宅供應，以確保樓市健康平穩發展及市民還款負擔在可承受水平。
而於2011年修訂的《建築物消防安全守則》，允許以「廚房三寶」（煙霧偵測器、消防花灑頭、半小時耐火牆）取代傳統防火門和耐火牆，方便興建開放式廚房。其後屋宇署進一步放寬，接受開放式廚房視為客飯廳的一部分，毋須設窗，令設計更靈活。
提升集約高密度城市宜居度
回顧規劃署於2015年展開的《香港2030+》研究，其中一個重大元素以實現願景和達至總規劃目標達是「提升集約高密度城市的宜居度」，當中希望創造「住大啲」的機會。
當局為此在評估未來土地需求時，加入了10%至20%改善居住空間的考慮，私營房屋單位平均面積由75方米提升至83至90方米；人均居住面積提高至20至22方米的研究基準，較2016年中期人口統計中的中位數15方米為高。
此更新後的面積假設其後在北部都會區、交椅洲人工島及將軍澳第137區等新發展區的研究中採用。由於《長遠房屋策略》針對單位需求數量，但並未論述單位面積大小，而這亦是規劃願景與現實情景向不同方向發展的一個重要原因。
《長策》僅針對單位數量
參考近期的賣地及規劃申請情況，市場聚焦發展中小型單位的情況仍會持續。以發展局於2025年首季重新推出的東涌第106B用地為例，當局為回應市場意見，經檢視基建承載能力後，可讓發展單位數目大幅上升，平均單位建築面積假設由90方米下調至約50方米。
而港鐵公司於2025年8月獲城規會批准的港鐵洪水橋/厦村新發展區第28A及28B規劃區用地，單位平均面積亦約為50方米。
倡增建中大型單位
若政府認同要增加較大面積的新住宅單位供應，這需要盡快考慮選擇在合適的出售私人住宅土地（例如位置優越及發展密度低地段）要求發展一定比例的中大型單位。
在兼顧土地收益以及發展商回報之餘，逐步引導市場興建較大型面積單位以求港人及來港人才可以「住大啲」。
香港測量師學會
撰稿人︰香港測量師學會土地政策小組主席劉振江測量師