核心區商廈正走出谷底

寫字樓市場受壓多年，不過近來從買賣及租務，出現一些好轉訊號，並主要集中於核心區，相信已走出谷底。 分層錄多宗成交 11月現小陽春 10月份寫字樓出現世紀大刁，科網巨企阿里巴巴以72億元購入銅鑼灣半幢商廈，作集團總部之用。當時此專欄提出，有關成交出現，對寫字樓整體市場屬非常正面訊息，將帶動商廈後市造好。 11月份，商廈買賣市場出現小陽春，全幢買賣方面，出現華僑銀行（香港）斥11.6億元購入灣仔告士打道全幢商廈，將作長線自用。分層商廈買賣方面，更是難得出現多宗成交，以中環中心為例，11月份先後出現一層半樓面買賣；而同區美國銀行中心，2星期內錄3宗成交，既有分層散單位，亦有全層買賣。上環信德中心、中遠大廈、金鐘遠東金融中心及力寶中心，全數錄交投，相關情況近年幾乎從未出現過。 買賣暢旺，租務亦改善，租金亦扭轉劣勢。仲量聯行報告指，11月中環甲級寫字樓租金按月微升0.1%，為自2022年5月以來首次錄得按月增長。整體寫字樓租金按月大致持平，但各分區市場呈現分化走勢。截至今年10月底，整體空置率繼續緩步下降，降至13.1%，灣仔/銅鑼灣及尖沙咀的空置率顯著改善，分別下跌至10.5%及7.5%；中環的空置率則微升0.5個百分點至11.5%，主要由於部分租戶在區內搬遷後，釋出的樓面空間暫未獲承接。 這反映商廈市場租務及買賣改善，更集中於核心區中環。基本利好因素，是港股今年走勢不俗，再加上新股集資市場繼續活躍，涉及金融及服務業如對冲基金、律師樓等，近期顯著於中環擴充。對專業行業來說，要擴充樓面本身首選中環，何況租金已從高位下跌4成，踴躍擴充下，空置率稍下降，核心區租金亦見穩定下來。 當租務轉好，帶動買賣亦有改善。從近期多宗指標甲廈買賣成交上，投資者入市比例較低，而買家主要為用家。事實上，指標甲廈價格，由最高峰期至今下跌至少6成，對企業來說，若長期租用樓面，倒不如買入作長線自用。核心區主要商廈均由大業主持有作收租，可供買賣不算多，令可散售的傳統指標大廈，相繼獲用家承接。 指標甲廈跌價 企業租轉買自用 核心區商廈租務及買賣向好，至少反映經濟、投資氣氛向好，租金及價格漸喘定。但要留意，整體寫字樓供應仍多，特別非核心區、邊線地區新落成項目仍排隊登場，要消化大批樓面需時，故核心區以外地段，商廈租金及售價料尚有回調壓力。 撰文： 唐榮 欄名： 專家樓論